｜滋賀 テナント｜テナントショップは滋賀のテナント、賃貸店舗、賃貸事務所の専門店です。

 

　今回は、賃貸契約の中で「原状回復」の意味や捉え方についてお伝えしたいと思います。まず、賃貸という言葉が表す通り、賃料を払って所有者から貸してもらうので、「いつかは返却」しなければなりません。事業拡大による移転、不動産の購入など前向きなものから少し後ろ向きのものまで…理由はそれぞれありますが期間の長短に関わらず借りたものを返す事が賃貸契約の理（ことわり）です。

 

　そこで、オーナーにテナントを返す際、必ず行わなければならない事の1つが「原状回復」です。

 

■原状回復とは

 

「一般には、ある事実が生じなかったならば本来あったであろう法律上または事実上の状態（原状）に戻すこと」

 

　！？・・・難しい表現ですね。より分かりやすい言葉に変えてみましょう！

 

「ある事情によってもたらされた現在の状態を、本来の状態に戻すこと。例えば、契約を解除した場合、契約締結以前の状態に回復させること」

 

　つまるところ、借りた時の状態に戻す（復元する）事を意味します。

　借りたものは返す、というごく当たり前な約束に加えて、元に戻して返すというのが原状回復なのです。

　例えるなら（独断で選んでいますのであしからず…）、自動車を借りるとします。洗車もしてあって、内装も綺麗、新車ではありませんが目立つ傷もなく、燃料は満タン。

　びわ湖1周、およそ200キロメートル走行して返却します（滋賀県の会社なので…）。道中手にした土産物を持参しつつ「ありがとう」と自動車を返すわけです。その際に、ちゃんと貸してもらった状態に返しましょうという事なのです。

　洗車して、ゴミは処分、燃料は満タン返し。万が一、擦ったりして傷を付けてしまったのなら修理する、もしくは修理代を負担するという捉え方を持っていただければイメージしやすいのではないでしょうか。

 

　車を借りる事とは規模が違いますが、テナント、事業用不動産というと難しい言葉を多用している世界なので、分かりやすくお伝えする事も当社の役目ではないかと思っています。

　当職の勝手な妄想ですが、原状回復シリーズとして一歩ずつ踏み込んだ内容を不定期にここで発信していけたらいいなと企んでいます。

　因みに、原状回復という意味をネットでサーフィンしていたら、国際法上の原状回復という定義が見つかりましたので（どうでもいい…という方も多いかもしれませんが）最後に載せて失礼させていただきます。

　（国同士のケンカ・・・戦争についてだったので納得半分ですが、正直驚きました）

 

 

【参考】-国際法上の原状回復-

 

「国際法上の違法行為が行われなかったとすれば存在したであろう状態を回復すること。たとえば、国際法に違反する国内法が制定されたとき、この国内法を廃止すること、理由なく逮捕した外国人を釈放すること、違法に外国から連行した者を帰還させること、不法に没収した外国人財産を返還すること、不法に占領した外国領域から軍隊を撤退せしめることなどは、いずれも原状回復である。原状回復は、国際違法行為に基づく国家責任の解除の基本的形態であり、それが絶対的に不可能であるか、または社会通念からみて犠牲が不均衡に大きい場合を除き、違法行為を行った国は原状回復の義務を負うとされる。」

 

　なんとも壮大なスケールになっていますね！

　長々と乱文失礼いたしました。ご拝読ありがとうございました！

 

 

■原状回復をするという事（退去明渡の考え方）

 

■Ｑ　６階建ビルのワンフロア（約60坪）を借りて学習塾（個別教室）を開業する際に消防設備工事は、家主さん側の指定工事業者で工事する約束になっていたのですが、その工事費用として50万円程請求されました。そんなに高くつくものなのでしょうか？

 

　□Ａ　建物の用途により設置基準は違いますが、その６階建てのビルの場合、自動火災報知設備があり、費用が高くついたと推測されます。

 

　自動火災報知設備とは、感知器が熱や煙を感知し、受信機に火災信号などを送り知らせます。受信機は警報を発し、火災地区を表示し地区ベルなどを鳴動させ建物内にいる人に火災の発生を知らせる設備となります。推測されることは、学習塾の個別教室という用途で、その60坪のフロアを何カ所も小さい教室で区切り、その区切った数の分だけ感知器を増設する必要性が出てきた為ではないでしょうか？

 

 

　もちろん増設するだけではなく、受信機に連動し、そのフロアに感知器を増設したことによって、他のフロアの感知器に影響が出ていないかのテストもされたかと思います。

 

　自動火災報知設備に不備があり、そのことが原因でビルの火災被害が増大した場合、家主さんの過失責任も問われることもありますので、通常その工事は家主さんが信頼を置ける施工業者に任されるのが一般的であり、設置個数にもよりますが、50万円という費用は決して法外な金額ではないかと思います。

 

■消防設備等設備機器工事負担はどちら負担?!

 

□Ａ　所有者様は民法で借主に使用収益義務と修繕義務を負担しなければなりません。

 

　今回の問題は雨漏りの為、あなたが物件を正常に使うことが出来ず、当然、家主さんは修繕をしなければなりません。

　この場合、文書で家主さんに通知をした後、借主自費で修理し、その費用を必要費として家主さんに請求することが出来ます。

 

　請求したが家主さんにその支払を拒まれ、借主側が感情的になり、家賃の支払を怠ると逆に、家賃支払いの債務不履行になりますので、一部使用収益出来ない理由等家賃の減額請求を文書で行い、その減額した金額を家賃として支払います。

　さらに、家主さんがその支払の受取を拒否する場合は、供託手続きをとって頂くことになります。

 

　※必要費…民法上の費用の概念の一つで目的物の保存・管理・維持に必要とされる経費

　※供託手続き…家主さんが家賃を受け取らない時に、法務局などの供託所に金銭を預けること。賃料の値上げ要求に反対して、従前の金額を支払おうとしても家主さんが受け取りを拒否する場合など、債務不履行で不利益を得ないための手段。

 

 

■雨漏りした際の修繕負担はどっち？

　

　Ｔさんは雑貨屋さんをするのが、長年の夢でした。２人の子供もようやく手が離れ、雑貨屋ができる物件を探しに近くの不動産業者を何件も訪ねましたが、なかなかピッタリくる物件が見つかりません。

　物件を探し始めて半年が経ち、半ば諦めていた時に美容室が移転との閉店の張り紙を見つけ、隣の家の方に家主さんの連絡先をお聞きし、次の日に早速お出会いしに行きました。15坪程あり、家賃は15万円・敷金は60万円という条件で、立地も条件も探していた理想の物件でした。

　家主からの条件で６年の定期借家契約であれば貸すということで、契約書をその日に頂き、ざっと目を通し、大した問題もなさそうでしたので、一週間後に契約締結し、引渡し頂き、無事、念願の「雑貨屋　TINO」をオープンしました。

　

　ところがオープンして一年少し経ち、順調に顧客様も増え、改装費の償却を差引いても利益が出始めた矢先、突然、主力商品の仕入れ先が倒産し、商品の仕入れが困難となりました。翌月から売上も半減し、毎月赤字の状態が１年程続いたので、やむを得ず家主さんに中途解約の申し出をしました。

　が、もちろん原状回復をする予定ではいましたが、家主さんの回答は「残りの４年間の賃料相当分を支払ってくれなければ、解約はできない」と言われました。

 

　最初は何を言われているのか、理解できませんでしたが、再度、契約書を確認すると貸主・借主とも６年間解約は出来ないと記されています。

　弁護士である知人に相談をすると、６年間借りるか、家主さんと争うしか方法がないとの回答。

　結局、その後家主さんと協議させて頂き、敷金の全額没収と２年分の家賃を一括で支払うことで合意。店はあえなく閉店となりました。

　Ｔさんの長年の夢は道半ばに終わってしまいました。

　

　ただ、運転資金分の貯蓄がありましたので借金はせずに終わりましたが、定期借家の定義を少しでも知っていれば、何百万円という損失をくい止めることはできたかもしれません。

　事業を始める際、大半の方は店舗を借りる、事務所を借りる、倉庫を借ります。主たる業をおく本体の設置方法を誤るとTさんのように事業自体に大きなダメージを受けてしまいます。

　

　また、貸す側にとっても消防法の改正や耐震構造等場合によっては、賃貸人の賠償の責任を課せられることもありますので、事業用仲介に長けている仲介業者に確認しながら進めていきましょう。

 

 

■定期借家契約のリスク

 

■Ｑ　今回、約20坪のスケルトン物件を借りて居酒屋をしようと思っています。賃貸借契約書（案）のなかに、「造作買取請求権は行使できない。」と記載されています。どういうことを意味するのでしょうか？　

 

 

□Ａ　造作買取請求権とは、あなたが貸主の同意承諾を得て建物に付加した造作についてを賃貸借契約を終了する際に貸主に時価で買い取って頂くことを請求することができる権利です。今回の契約（案）の場合は請求権は行使できないとなっていますので、貸主に時価で買い取ってもらう請求をあなたはできないことになります。

　ただ、店舗内装の打合せ時に買取請求権を行使する契約前提に話を進めると、契約終了時に貸主様はその造作を買い取りたくない場合、造作することに同意しなければいいということになりますので、店舗の造作そのものが出来ないことになります。それでは店の運営も出来ないということになりますので、テナント物件の場合、ほとんどの契約で「造作買取請求権は行使できない。」という契約案にすることが一般的です。

 

■造作買取請求権は行使できない!?

　

　物件内覧時に注意する点は店舗系と事務所系では随分、目線が変わってきます。なかには共通する部分もありますが、相違点もあります。

 

【事務所系】

 

　事務所系の物件の場合、建物の共用部（エントランス・エレベーター・トイレ・給湯室）を借主の費用でさわることはまずありませんので、維持管理が行き届いている物件かどうかは、内覧時にすぐ判断がつくと思います。当然、維持管理が行き届いていて、築年数が新しい物件がベストですが、その分家賃も高くなります。

　必要な広さ（坪数）を満たす物件を内覧されていると思いますので、よくチエックし忘れる箇所のみ、取り上げさせて頂きます。

 

　・原状回復の内容

　・セキュリティーの有無、と有る場合の月額費用負担

　・ゴミ処理に関する費用負担の有無

　・空調のメンテナンス費用及び通常使用でのエアコンが故障した場合の費用負担の有無

　・全館空調システムであるかどうか、またその場合、月々の電気代。

　・水道代の費用負担詳細（上水道・下水道（浄化槽・汲取り））

　・共用看板の設置費及び掲載にした場合の月々費用負担の有無。

　・インターネット環境。

　・共用部の清掃の頻度。

　・専用部分の窓ガラスへの看板の掲示が可能か否か。

 

　事務所系の物件の場合、共益費に上記チエックし忘れる項目でお伝えした内容の費用が含まれている場合が多いですが、物件により警備費は別請求等、色々なパターンがありますので、最初の案内時に即答を得られなくて、後日回答を頂くかたちでも結構ですので、契約してから「聞いてなかった！」ということがないようして頂ければと思います。

 

　あと、可能であれば事前に物件の図面を入手しておき内寸の実測を計測し、その図面にメモしておくと良いかと思います。物件シートに記載されている専有面積は凡そ壁芯面積での表記になりますので、実際の内寸よりも広く表示されていますので、入手した図面でデスク等のレイアウトを描いた場合、図面では入るはずが実際は入らないという事態も起こりえます。

　※壁芯面積…壁厚の中心線に囲まれた部分を計算した床面積のこと。

 

　以前、事例で大手の保険会社が借りていた物件が空き、事務所をお探しの建材メーカーさんをご案内させて頂いた際、45坪程の専有面積の表記がなされていた物件だったのですが、内寸面積を測り、壁芯面積ということを考慮しても随分専有面積に違いがある物件がありました。よくよく調べてみると、エレベーターの面積まで含んだかたちの表記がなされていました。このようなことも実際にありますので、注意が必要かと思います。

 

　以上のことが確認出来れば、事務所系の物件は再度内覧をして確認をする項目も少なくなりますので、再度、足を運ぶこともないと思います。ただ、聞かないと教えてくれないという認識を持って頂くことが重要かと思います。

 

【店舗系】

　初回内覧時の一番のポイントは、自身が描いている理想のお店のイメージが、その物件で、しかも限られた予算の中で可能かどうかです。

　まず、ファザードです。物件の顔ともいいますか、とにかくお客様が来店する際に最初に目につく部分となりますので、非常に重要な部分となります。

 

　看板を付けることができる箇所等の制限がある場合もありますし、スタンド看板等、可動式の看板を置いても良いか、袖看板の設置する箇所、または内容の制限有無についても確認します。看板については、物件そのもののイメージに大きく影響しますので、契約前に「どのような看板をつけられるかイメージ図を下さい。」と言われる場合も多く、貸主又は、行政の指導で制限を受ける場合もありますので、看板は最後に考えられる方が多いですが、早い段階での最低限の確認は必要です。また、物件から少し離れてみて、看板をつけた状態を想像して頂き、通行する方から認知されるか、街路樹など邪魔するものの存在も確認してください。

　外観チエックが終わりましたら、入口から物件内部の確認をしていきますが、物件により様々で、シャッターだけでフロントサッシが全くない物件もありますし、自動ドアが付いている物件もあります。

 

　スケルトン物件ではない場合、付属している設備等、建具・備品が自分の描いているイメージに合致し、既存のまま使えるか、あるいは撤去しないといけないか、その撤去費用はどちらが負担するか。トイレは多少手を加える程度で、お客様が利用できる状態になり得るか、エアコンは比較的新しいものかどうか、特に水回りの位置変更が生じる場合は、造作費用も多分にかかる・・等、イメージが必要です。

　最初の内覧時に注意することは、あくまで「イメージ」できるかどうか。

　再内覧時、「イメージ」が合格の場合、再度内覧の日程を調整します。この時の主役は、あなたが工事を依頼する工事業者です。

 

　店舗を探し始める同時期か、またはそれ以前に自分が思い描いているイメージを具体化してくれる「デザイナー」がいるかどうか、例えば飲食店の場合、電気、給排水、ガス、給排気の容量が、検討している物件で既に満たされているか、建築基準法、消防法等に抵触せずイメージで考えているレイアウトの実現が可能かなど、その専門家でないとわからないことが多数あります。

 

　お薦めする方法は、店舗施工に実績のあるデザイナーと「イメージ」・「予算」を中心に予めあなたが企てている事業計画の内容をもとに事前に打合せをし、再内覧時にそのデザイナーと一緒に内覧することです。

　

大工工事はこの会社、左官屋はこの会社、設備屋はこの会社、電気屋はこの会社とそれぞれ分離発注をしてもいいと思いますし、その方がコストも安くなると思いますが、非常に手間暇が増えます。デザイナーに一括して依頼すると、その手間暇分コスト高になりますが、このタイミングで、そのことに時間をかけて頂くより、物件の「リサーチ」に少しでも時間を使って頂きたいので、「イメージ」を実現する業者の窓口は、少なくした方がいいと思います。

 

　また、この時期は非常にやることが多く、資金調達、スタッフの確保、仕入れ先との打合せ、メニューなど、その物件に応じたかたちで再度調整に入ることも多数出てきますので、あまり時間をかけてしましますと、物件自体がなくなってしまうことありますし、「リサーチ」及び工事コストが見えてない中で、あせって賃貸借契約をしてしましますと、考えてもいない問題が出てきて、工事が予算をオーバーしてしまい、十分な運転資金を確保出来ずにスタートをきってしまう場合もあります。

 

　再内覧時からその物件を申込むまでに確認をとるべき内容は、エアコン等の設備が残地されている場合の故障時に取り替え等、修理する際にかかる費用を貸主側にて負担するのか借主が負担するのかという問題です。店舗系の物件の場合、借主が日常のメンテナンスから故障時の修理負担までする場合が多いですが、新築時から例えば自動ドアがあった場合、自動ドアが通常使用で故障した場合は貸主が負担するという場合もあります。残地物か元々あった設備か貸主も理解していない時もありますので確認が必要です。

　

また造作が残っていて殆どが不要の場合、その撤去費用を家主さんが負担していただけるか、造作の一部が堅固な壁でレイアウト上、邪魔である為、撤去しても問題ないか、物件シートのときに少し触れましたが、耐力壁である場合は撤去は不可能となります。

 

　ポイントは、内装工事をするにあたって、合理的にかつ少しでもコストを抑える為の確認が必要となります。コストを抑えるといっても、初期投資とランニングをバランスよく考えることが必要で、作動はするが、随分古いエアコンが残地されている場合は、台数にもよりますが、いつ故障するかわかりませんし、近年の省エネタイプのエアコンと比べると２割、３割は確実に電気代が変わってきますので、ランニングコストを考えると、取り替えた方がいい場合もあります。

　そういった細かい内容を含めて「イメージ」を実現していく為には、やはり頼れる業者さんの存在は大きいのではないかと思います。

 

　内部造作を含めた残地物がある場合、契約終了時の原状回復のことについても、予め確認をとっておく必要があります。「スケルトン」にしないといけない場合もありますし、原則スケルトンにしないといけないですが、契約終了時に家主さんと原状回復工事内容を協議する内容になる場合もありますし、居抜物件の場合、前賃借人の原状回復義務を引き継ぐ場合もあります。

　色々なことを申しましたが、ひとつとして同じ物件はなく、引き渡しを受ける状態も様々になりますので、段取りよくスピーディーに予算内に工事費用が収まるか、並行して「リサーチ」の結果はＧＯか、判断を下していく必要があります。

 

　内覧時は当然、事前に日時を不動産会社とアポイントをとりますが、まれに家主さんも来られる場合もあります。物件の所有者でもある場合がほとんどですので、当然一番よく物件のことを知っておられます。わからないところがあれば、不動産会社よりも明確な回答が返ってくると思いますし、聞いて頂くことは何の問題もないと思いますが、家主さんもあなたのことを知りたがっておられます。簡単に、事業計画の内容などをお話されると、印象もいいと思いますし、物件の内覧時から、条件交渉は既に始まってるという心構えでのぞまれるべきかと思います。

　また、約束した時間に遅れそうな場合は、事前に不動産会社へ電話を入れるなど、最低限のビジネスマナーも必要かと思います。

 

　●まとめ

 

　　・家賃以外のランニングコストを見落とさないようにしましょう。

 

　　・イニシャルコストの削減は頼れるデザイナーの存在が鍵！

 

　　・内覧から既に、条件交渉は始まっていることを忘れるないでおきましょう。

 

 

■内覧時、再内覧時の留意点

 

【釣り道具販売店】人口６万人・幹線道路沿い郊外店　

 

　外食産業を大きなくくりで分類すると、ファーストフード業態、ファミリーレストラン業態、居酒屋業態、ディナーレストラン業態、喫茶業態と主に５つに分類することができます。いずれの業態も不景気が続くなかで、苦戦を強いられていますが、なかでも特に和洋中のファミリーレストラン業態が客数も売上も減ってきています。

 

　別業態にて全体的なシェアが伸びている業態は、多少物件にマイナス要素があっても業績をカバーできますが、一旦、下降路線に入ってしまうと、マイナス要素をもつ店舗は一気に閉店まで追い込まれます。今回の事例は店舗面積に対して駐車場スペースが若干少なく、その為、イタリアン業態のファミリーレストランが最初退店したあとは長期間空き状態が続いていた物件です。（但し、本件建物は法例法規上含め、用途変更が可能であることを前提にお話ししております。）

 

　郊外型のロードサイド物件の場合、お客様の大半は車で来店される為、まず第一に着目しなければいけない点は、その物件が接道道路より車での進入が容易にできるかどうかを実際に試してみて下さい。中央分離帯がある道路は、もちろん右折進入ができません。反対側車線からのお客様が走行中に店を目視され、その後どういう経路で店まで辿りつかれるか、を想像してください。交差点の角地に立地し、右折進入でお店まで簡単に辿りついて頂ければ、問題はないですがそうでない場合、反対車線を通行する車からの来店見込みは、非常に少ないということになります。

 

 

中央分離帯がない場合でも、渋滞する交差点付近での右折進入はドライバーからすると避けたいと思いますので、やはり実際に試してみるのが一番かと思います。

 

　次に進入をクリアしたら進入後、車の駐車が容易にできるかも試してみて下さい。進入が容易にできても、駐車スペース以外の空地が狭小で転回等がしづらい店舗は、特に運転の不得意な客層をメインターゲットとしている場合、「この店は、車が停めづらい。」と敬遠されてしまいます。

　あとは、席数に対しての十分な駐車台数を確保可能かどうか。

　参考に繁盛している業態別、郊外店の店舗面積及び席数等に対する駐車台数を表してみました。

 

　・物販店（100坪以下）…店舗面積５坪に対して…駐車台数１台

　・物販店（100坪以上）…店舗面積６坪に対して…駐車台数１台

　・飲食店　　　　　　　…駐車台数＝テーブル数＋５台

　・サービス店　　　　　…店舗面積４坪に対して…駐車台数１台

 

　国道等の産業道路沿いの立地案件は美容室や、お洒落なカフェの業態は懸念されるかもしれません。

　先記、ファミリーレストラン跡は釣り具販売及び買取店で後継テナントが決まりました。アグレッシブなアウトドア客層をメインターゲットとし、物販店でもある種、限定した物の販売になりますので、駐車台数も十分台数確保でき、国道沿いということもあり、視認性と認知度は抜群でしたので、短期間で多くの店のファンの獲得をされました。

 

■飲食店から物販店に変更した成功事例

　

　居抜物件とは一般的に、前借主が使用していた空調・トイレ・厨房機器等を流用できる物件のことを指し、スケルトンで物件を借りる場合と比べ、低コストかつ短期間で開業できる物件のことをいいます。程度については、空調設備のみ残されている場合から看板をかえるだけですぐ開業できる物件まであり、なかには前借主より造作を有償で譲渡する場合もあります。

 

　ここでは、居抜の状態を３つに分類してそれぞれのケースで検証していきます。

 

　◇コンビニエンスストアの居抜物件

 

　コンビニエンスストア退店の物件、色々な業態に使い勝手が良いので、よく「コンビニの退店物件はないですか？」というリクエストも頂きます。業態も様々ですがここで云うコンビニ退店物件は、郊外に立地する物件で駐車スペースも確保されたものを指します。居抜の状態は空調、トイレ、ポール看板土台、エントランスを含めたサッシを残されるケースが多く、事務所、美容室、リラクゼーション、小規模フィットネス、ゴルフショップ、食料品販売店、コインランドリー、歯医者、飲食店等に多く利用されています。

 

　注意頂きたい点は、設備はあくまで残地物扱いにされるケースが多く、空調等故障した場合は借主側にて取り替えることになりますので、相当古い設備機器がある場合は、最初の契約時に設備の故障時は貸主、借主どちらが費用を負担する若しくは貸主にて撤去頂いて引渡しを受ける等、取決めしておく必要があります。

 

　また、飲食店の場合、排水が公共下水につながっているか予め確認しましょう。コンビニエンスストアの場合、前面道路に下水管が通ってなくても、15人槽規模の浄化槽を入れるケースがあります。ラーメン店で15人槽のまま使用することは難しいので、前面道路に公共下水が通っていれば、下水の引込費用で済みますが、浄化槽の入れ替えの必要がある場合は、十倍以上の処理能力がある浄化槽に入れ替える必要があり、費用が１,０００万円を超える場合もあります。 

 

 

◇造作買取を含む飲食店居抜物件

 

　退去前の物件は２つのパターンにわかれます。

 

　１つは、造作譲渡金額が希望金額であれば、貸主承諾のもと賃借権を譲渡するケース。と、もう１つは退店時期が決定しており、その中で金額の折り合いがつけば、これも貸主承諾のもと賃借権を譲渡するパターンです。前者の事例はリーマンショック前に多く見られ、繁盛店をつくり投資した金額以上に造作譲渡金額を設定し売却するケースもありました。

　仮に、月の売上が平均800万円あり、平均で売上の20％が利益、売上昨年対比も全ての月で前年の数字を超えている店があったとします。月額賃料は50万円で、造作譲渡以外に初期費用として、500万円必要です。その物件が造作譲渡金額が5,000万円とします。

 

　単純に計算しますと…

　収入　（800万円×20％）×12カ月×10年＝1億9千200万円

　支出　（50万円×12カ月×10年）＋500万円＋5,000万円＝1億1千500万円

 

　「10年間で7,700万円の利益を生む物件となり得ますので、購入しませんか。」というケースです。異業種から飲食店に参入する企業が購入したケースもあるようですが、リーマンショック以降は、造作譲渡で利益を得る前借主は影を潜めました。最近の事例として多いのは、会社組織として運営していくには、利益がおもわしくなく、継続が無意味の場合に、比較的安価な金額で造作譲渡金額を設定されるケースや、ある意味でブームが去った業態で、改装費を掛けるのであれば売却を選択する方がおられます。

 

 　もう一つの退店時期を決定して売却希望されているケース。通常、テナント物件を借主の都合で契約を終了する場合３カ月前から６カ月前に告知が必要となります。退去する旨を貸主に告知されているので、購入者を決定するまでの期限があるということが、前者との最大の違いです。退店の理由は営業不振がほとんどのケースですが、なぜ退去することになったのか理由がはっきりしない場合は、その物件は見送るべきかと思います。

　また退店の期限が決まっていますので、その時期までに次のテナントが決定しなければ、現借主は物件の原状回復工事後、貸主に返さないといけませんので、最後はたたき売りになるケースもありますが、いい物件は譲渡金額に大小はあるものの契約終了時までに決着していることが多いです。こういった物件は化ける可能性が十分ありますので、判断のポイントとしては、なぜ退去することになったのか理由が明確にわかる場合、またそれを克服できるプランを持っている場合は、迷わず交渉に入られればと思います。

　意外に成功している店がなぜ成功しているのかを見つけるより、失敗した店がなぜ失敗したかを探す方が、簡単に見つかるはずです。

 

　ここまで、造作買取を含む居抜物件のケースを２つご紹介しましたが、第３章でチエックシートで細い部分の確認はして頂くとしまして、肝心なところは造作買取契約と賃貸借契約は同時に履行することが重要になります。造作譲渡契約をしたものの、賃貸借契約が締結できなければ、目的を達成できませんし、逆に賃貸借契約が締結できたのに、造作譲渡契約の売買金額で折り合いがつかないということになっても困ります。同時履行が無理であれば、双方の契約書に停止条件を盛り込む等の方法を考えて、トラブルは未然に防ぐことが必要です。

 ※停止条件…条件の成就によって、法律行為の効力を発生させる条件。賃貸借契約が無事出来れば、造作譲渡契約が有効になるように、造作譲渡契約にその旨の特約を記載する。

 

◇退去後の居抜物件

　最後に退去してしまった後のケース「飛ぶ鳥あとを濁さず」というようにいけばいいのですが、前借主は経済的にいい状況で退去した物件は少なく、必ずしもいい状態とはいえない物件が大半を占めています。なかにはスケルトンのほうがまだましという物件もあり、どおいう経緯でこのような状態に戻すことになったのか、貸主に問いかける場合もあります。このような物件はほとんど飲食店の退去物件ですが、なかには「厨房区画が希望どおりで、グリストラップもあり、空調等の設備関係は使い物にならないが、排気ダクトは使えそう。」とスケルトンから比べると半分くらいの内装コストで、よみがえる物件もあります。

 

　店舗の内装は、ちょっとした工夫でガラリと変わります。お店に来られるお客様は、店舗の内装の出来栄えを見に来られているのではなく、おいしい料理、気持ちのいいサービス、楽しく食事ができる雰囲気を楽しみに来られます。店舗内装にコストをかけてしまい、その償却分が大きくのしかかり、原材料費を節約しの提供ができなくなることが、最悪のパターンではないかと思います。

 

 

※グリストラップ・・下水道に直接油が流出することを防ぐ装置。

※スケルトン・・・・建物の躯体のみの状態のこと。

 

　居抜物件のことを３つのケースで説明させて頂きましたが、共通する事項としまして、原状回復の取り決めがしっかりできているか、契約前に確認をする必要があります。

　通常、前の賃借人の原状回復義務を承継するかたちになっていることが多く、スケルトンの状態に戻すことが義務となります。通常解体費は坪単価１０万円程かかりますので、３０坪の店の場合ですと、原状回復費用が３００万円必要ということになります。

 

　「原状回復はどこまで、どうする。」ということも、忘れがちになり易い項目ですが、しっかり押さえておきたいポイントです。

 

■初期投資を抑える居抜き物件

　

　インターネット上に公開されている物件情報の項目も不動産会社からファックス等で取り寄せた物件情報も一定のルールがあります。賃料、保証金、専有面積、階数ばかりに目をとられがちですが、「儲かる物件」に巡り合うためには、見落としてはいけない項目がたくさんあります。各項目から読み取って頂きたいことを中心に説明していきます。　

 

 

【賃料】…一番のポイントになるところです。希望する賃料より高い設定で募集されていても、賃料の交渉ができるかどうか確認をしてみて下さい。「若干、出来ると思います。」というような未確定的な返答が多いのではないかと思います。中には、他に入居されているテナントさんの手前、減額した募集条件を公開できないだけで、実際は分からないこともあるので、他全体的な条件面含め確認してみましょう。

 

【保証金】…一般的にテナント物件の場合、賃貸借契約の借主の債務を担保する為に契約締結時に家主さんに預け入れるものを指します。他の呼び方としましては「敷金」という表現もよく使われます。保証金が使われる場合、契約年数に応じて預け入れた保証金が返還される率が変わってきます。長期になればなるほど、預け入れた保証金の返還率がアップしていきます。

　なぜ担保として預け入れたものが、退去時不履行がないのに全額返金されないのかとよく質問を受けますが、早期退店により物件自体のイメージが下がることと、アパート・マンションと違って、次の入居テナントが決定するまでは、相当時間を要する為と考えます。

 

【敷金】…意味合い的には、保証金と同じになります。物件により様々で、解約引きという設定もあり、契約年数に関係なく、契約終了時にある一定の金額を敷金より控除することもあります。特段の表記がなければ、全額返金する場合が多いです。ただ、定期借家契約や、定期借地権設定契約など、本来は貸主、借主互いに契約期間が満了するまで解約できない契約形態の場合、特約に借主からの解約権を持たす場合などは、敷金の返還をしない等のある一定のペナルティが発生しますので、注意が必要です。

 

【礼金】…敷金とセットする場合が多いです。保証金と礼金がセットされる契約はあまりございません。敷金の解約引きがない場合、最初に礼金というかたちで支払うケースがあります。礼金は、性質的に返金がなされません。

 

【管理費・共益費】…親切な契約書は管理費または共益費がどのような項目に使用されるかが明記してあります。一例をあげますと以下のようになります。

　共益費の内容

　　・共用部分の電灯・動力料金の電気料金。

　　・共用で負担する上下水道料金。

　　・機械設備の運営及び保守料。

　　・共用部の清掃費。

　　・防災、保安管理業務費。

 

【仲介手数料】…契約成立時に不動産会社へ支払う手数料で、賃料の１カ月分以下の金額になります。

 

【駐車場】…物件自体に駐車場があるのかないのか、郊外店では駐車場は必須で、台数が何台確保できるのか、十分な台数が確保できない場合は近隣で確保できるのか、従業員は止めていいのか、駐車料金はいくらか、他の店舗と共用している駐車場なのか等のチエックが必要です。意外と駐車場のトラブルは入居後多く発生しますので、事前確認に留意しましょう。

 

【専有面積】…○○㎡（●●坪）と表記されています。文字通り専有することができる面積となりますが、壁及び柱の中心で面積を計算しますので、有効面積は若干少なくなります。あと、100㎡を超える場合、用途の変更が必要になる場合があります。飲食店から飲食店へと用途の変更がない場合は良いかと思いますが、事務所から飲食店へと用途の変更が必要な場合は再内覧時に内装を依頼する業者を連れていき、用途変更に多分の費用がかからないかどうかのチエックが必要です。

 

【敷地面積】…郊外のロードサイド店舗の場合、席数に対する駐車台数が十分に確保できるかがポイントになります。都心部では、建物がピロティ（２階以上の建物で、１Ｆ部分が柱等のみで、他は外部空間になっている建物で、その外部空間を駐車場としても利用できる建物。）になっていて席数に対する駐車台数をその部分で補う場合もありますが、物件資料に配置図等がなく、駐車場が何台確保できるかわからない時は、何台駐車可能か、必ず不動産会社へ確認をとってください。またその敷地を建物使用に付随し駐車場として使用できて、その使用料も家賃に含まれている場合が多いですが、別途使用料が必要かどうかの確認も忘れずしてください。

　ロードサイド店舗で単独店の場合、契約書に「本物件を有効に賃借している限り、本物件の敷地の空地部分を駐車場として利用できるものとする。」というような条項が入ってくるのが一般的です。

 

【交通】…○○駅徒歩△分という表記がされています。１分を実測８０ｍで計測します。例えば、駅徒歩３分という表記がされていますと、駅から約２４０ｍのところに物件があることになりますが、メイン道路に面しているのか、路地裏の人通りの少ない場所にあるのかは、わかりませんので住宅地図で確認は必須です。

 

【築年数】…築浅物件にこしたことはないですが、店舗の場合は内部の設備等残っている場合でも、新築当初からすべて入替がなされているケースの方が多いので、実際に内部の状況をみて判断するかたちになりますが、事務所系は築年数により、共用部、室内仕様等かなりの違いがあります。リノベーションされた物件等は、リノベーションの程度にもよりますが、築年数を感じさせない素晴らしい物件もあります。

　また、同じ築年数でも日常のメンテナンスをしっかりされている物件とそうでない物件では見栄えが全然違いますし、事務所系の物件も内覧してみないと判断できないと思います。ただ見栄えは良くても、建築され相当年数が経っている物件の場合、そのことにより希望する店が出来ない場合もあります。この内容は４章のＱ＆Ａで詳しく説明致します。

 

【契約方式】…「定期」という言葉が使われていると、更新のない契約形態となりますので、注意が必要です。（例：定期借家契約）

 

【用途地域】…例えば閑静な住宅地の真ん中に、工場が出来ると騒音等で生活環境が悪化し、住居、商業、工業がが混在すると、住みにくく不便な街になってしまいます。そこで、区域を１２種類の用途に分類し、用途、規模、形態などを都市計画法に基づき規制をするものです。右表に主な用途制限をあげさせて頂きましたが、用途地域の制限により、検討する物件の地域で、希望する業態の許可がおりない場合もありますので、不動産会社かその地域を管轄する役所の都市計画課に確認をとって下さい。

 

都市計画区域には、さらに「線引区域」と「未線引区域」という大枠の分類があり、地域によっては、「市街化調整区域」とか「無指定区域」に属する物件に出くわすこともあると思いますが、詳しく述べると大変なページ数になりますので、要点は、希望する業態が運営できる地域かどうかの確認をすることがポイントとなります。

 

【引込み設備等】…「インフラ」と略される場合もあるかもしれませんが、一般的に電気・上下水道・ガス・その他設備等のことを指します。店舗系物件の場合、敷地内もしくは建物に引込はなされているが、物件内に引込がなされていない物件がまれにあります。また、必要としている十分な容量の電気等が引込めるかは、「募集シート」だけでは判断出来ませんので、内覧時の確認が必要となります。また、飲食店をお考えで排水が浄化槽の場合、浄化槽の処理能力が低く、かつ前面道路に公共下水管が通っていない場合は、やりかえると莫大な費用がかかりますので、事前に不動産会社へ確認をとると内覧するまでもない物件かどうかの判断はつきます。事務所系の物件の場合はこの段階での注意点はトイレ、流し台が共用部なのか、専用部分内にあるかどうかと、男女別にトイレが分かれているかどうかをチエックしましょう。

 

【間取図】…鉄筋コンクリートの物件の場合、柱が場合によっては１ｍ角の大きさのものもあります。その柱が区画内の真ん中にある場合は、その柱が結構邪魔になりことがあります。また区画内に仕切り壁がある場合、その壁があとから造作された壁なのか、建物に必要な耐力壁なのか間取図では判断がつきませんので、内覧時に確認をする項目として、印をつけておいて下さい。

　※耐力壁　地震等による横揺れから、建物の変形を起こしにくくする壁のことで、この壁は取るとこは出来ません。

 

【契約期間】…「定期」という言葉が使われていない契約形態と、更新料がない物件は、あまり気にして頂く必要はございません。逆に「定期」という言葉が使われている契約形態は家賃の次に重要視して頂く項目で、期間が満了して再契約を希望しても家主さんの同意がなければ、契約を継続することができません。

 

【更新料】…契約期間に連動します。例えば契約期間が３年という表記の場合、３年毎に記載された金額の更新料を支払う必要があります。通常は更新料がないか、もしくは賃料の１カ月分とする契約が多くなります。

 

【保証金返還率】…保証金の説明時に少しふれましたが、契約した年数により、保証金の返ってくる金額が変動します。何年以上の契約で何％返金されるかがポイントになってきます。イレギュラーな保証金の返還率としては、例えば前面フロントサッシがどうしても、イメージ通りに加工出来ない場合、かつ退去時家主さんの資産として、原状回復もしない場合、そのフロントサッシをやりかえる費用分（全部または一部）を上積みして、保証金という名目で家主さんにお支払いするケースもあります。もちろん長期間の契約になっても、その費用部分は返還されない契約内容にすることが大半です。

 

【機関保証】…保証料を借主が支払い、借主の一定の債務を担保する機関で、信用保証会社は、債務者が債務不履行に陥った場合、その残債務を債務者に代わって家主さんに立て替え、債務を精算する契約となります。このことで、債務者の債務が免除されるわけではなく、債務者は、弁済した信用保証会社への返済義務を負うことになります。募集シートには保証会社に加入が必要等の表示がされています。

 

【火災保険】…建物賃貸借の場合、火災保険は家主さんが掛けるものとお思いの方が大半ではないかと思いますし、実はその通りなのですが、募集シートに記載のある火災保険は、借主の借りている物件内に所有する造作、設備、機械、備品等に対しての時価相当額の総合保険を掛けて頂く意味で、その総合保険の中に通常、借家人賠償責任総合保険が付保されています。例えばガス爆発を起こし壁を大破させてしまった等（重過失の場合は除きますが）、家主さんに対して法律上の損害賠償責任を負担することによって被る損害を補償しますので、ほとんどの物件で加入することが必須になっています。一方、家主さんは、建物の主体構造部分に火災保険を掛けるのが一般的です。

 

【外観写真・室内写真】…外観写真の掲載がされているものと、そうでないもがあります。写真の掲載がない物件は、家主さんの意向・もしくは同物件内のご入居者様にご迷惑のかからないように不動産会社へ指示している場合もあります。不動産会社から募集シートをファックスで送ってもらうよう依頼するとこの写真部分が真っ黒になって殆ど判別がつかなくなりますので、出来ればメールを受信できる環境があればと思います。

 

【備考】…物件のセールスポイント等が記載されています。他に重要なポイントは業態の指定もされている場合がありますので、見落とさないようにしてください。よくあるケースが、マンションの１Ｆが店舗になっている物件で、４件店舗区画があり、そのうち１区画に空きがある場合、現在営業中の３区画と同じ業態、例えば左端の区画に既に美容室が営業している場合、空き区画に美容室は通常入居出来ません。また、におい等の問題で飲食店を不可としている物件も多くありますので、注意が必要です。

借地の場合は、地目、建ペイ率、容積率、私道負担の有無等の項目の表示もあると思いますが、この段階ではその項目に関してはあまり気にして頂く必要はないと思います。

 

　●まとめ

 

　　・「家賃」・「保証金」以外の項目の読み取り方が最重要！

 

　　・物件シートを見るだけで、検討除外する物件の判断が出来るように！

 

　　・記載がない重要項目を見落とすな！

■物件情報

従来のテナント物件の探し方は、

 

　①出店を希望する地域に実際に出向き、テナント募集している物件で気になる物件があれば、看板等の連絡先に問合せ

 

　②物件募集条件を確認し、検討に値する物件であれば、その問合せ先の不動産屋に出向き物件の詳細確認とその物件内覧を依頼、検討に入る物件かどうか判断

 

　③気になる物件毎に上記を繰返し、最終的に本当に出店が検討できる物件かどうか…

 

　従来のテナント物件の探し方は非常に時間と労力がかかることだったかもしれません。

　たまたま通りかかり、募集しているので気になって電話で問合せをしてみるという場合もあると思いますが、最終的に検討する物件を探すまでに時間と労力を掛け過ぎてしまい、リサーチがおろそかにならないように注意してください。

 

　危険な思考は「もう、これだけ時間をかけて探し当てた物件なので、きっとうまくいく。」という錯覚です。

「探し当てた物件のリサーチを、十分にやったのでうまくいく。」という思考で物件を決めて下さい。

 

　リサーチを十分にするということは、長く時間を掛けてやることではなく、ポイントをしっかり押さえることにより、短期間で行うということです。

そうすることで、例えば紹介元の不動産業者から「この物件は人気物件なので、早く決めて頂かないとなくなりますよ！」ということを言われても、焦らず落ち着いて見極められる可能性が高くなります。

※もちろん実際に人気物件である、という場合もあります。

 

　テナント物件情報も地域差はありますが、近年はインターネットを使えば、探したい地域で条件を絞り込むことによって、ある程度その地域で募集している物件の詳細を知ることができます。その絞り込んだ物件を一定期間吟味していくと、３つの事がわかってきます。

 

　一つは、「ずっと公開されている。」

　一つは、「公開されなくなった。」

　一つは、「その地域で、テナント物件の取扱いが多い不動産会社がわかる。」

 

　公開されなくなってしまった物件は他者で契約が完了した物件か、また募集を取りやめた物件です。長い期間公開されている物件はあらゆる業態において何かしらウィークポイントがあるのかもしれません。

 

　リサーチする物件を手間暇かけずに見つける方法は、実際に出店したい地域周辺をまわることも重要ですが、不動産会社に希望する条件を伝え、物件情報を頂くのが得策かと思います。その地域の物件の取扱が多い不動産会社は、その地域のこと（地域特性）もよくわかっています。

 

　その物件の重要ポイントとその地域のことをよく知っているかどうかを確かめる方法は、インターネットに公開されている気になる物件を２、３物件選択し、「この物件は、どう思います？」と聞くと、決して断言はしないかもしれませんが、良い点と難しい点を答えてくれるでしょう。逆に、「どういう業態でお考えですか？」という質問がなかったり、質問した物件に対して曖昧な回答しかかえってこない場合などは、テナントに対してあまり精通していない不動産会社かもしれません。

 

　「良い物件に巡り会う」ことは、初めてテナントを探す方にとっても、数店舗、既に繁盛店を運営されている方にとっても、はたまたナショナルチェーンの店舗開発の方にとっても正攻法はなく、不動産業者だけからではなく、取引先の酒屋さんや融資を受けようとしている金融機関から情報を頂いたり、内装工事を依頼しようと思っている工事業者から情報が入ってきたりします。

 

　全ては色々なところにアンテナを張ることによって、確実にその情報量は増えると思いますし、増えれば増えるほど、良い物件に巡り合う確率はあがります。

 

 

 　●まとめ

 

　　・ポイントを押さえたリサーチを短期間で行うこと！

 

　　・物件探しは、自分がどうしたいか！＆物件を知ること！

 

　　・物件探しのパートナーとなる不動産会社は必須！

 

　　・物件探しの情報元は、不動産会社だけではない！

 

 

 

■「物件」の探し方