｜滋賀 テナント｜テナントショップは滋賀のテナント、賃貸店舗、賃貸事務所の専門店です。

 

　用途変更とは、ある建物の新築時の使用用途を別の用途へ変える手続きのことを言います。

　一般的に用途変更に掛かる費用は80万円～200万円ほどとされていますが、この金額はあくまで参考程度に留めておき、実際の費用は建築士事務所に詳しく見積もってもらう必要があります。用途変更に掛かる費用は、対象となる既存物件に是正工事の必要があるか、確認申請に必要な書類は揃っているか、どのような用途だった物件をどのような用途へ変更するのか等、様々な要因によって金額が決まります。

　

　そのため、費用を見積もりするためには、打ち合わせや現地視察によって実際の状況を確認し、建物の具体的な使い道を定める必要があります。また用途変更に際して行政機関への確認申請手続きが必要かどうかも大きく左右します。

　確認申請が必要な場合に、行政機関や各検査機関へ提出するための必要書類に不備がある場合、余計な費用が掛かってしまう可能性が高くなります。例えば、用途変更する物件を建築した当時の検査済証が準備できなければ、建築業者に依頼のうえ建築士による再調査を実施する必要があります。そうなると、当然ながら調査費用が発生するため、最終的に用途変更全体にかかる費用も多くなります。また、必要書類に不備があると費用がかさむだけでなく、行政機関からの工事許可が下りにくくなるというデメリットもあります。不備が多ければ多いほど、自治体や検査機関との折衝も多くなり、工事スケジュールが長引いてしまいます。

 

　そして用途変更の費用を決める最後の要因は、見積や施工を実施してもらう建築士事務所への依頼費です。建築物の用途変更は、建設業や関係法令に関する非常に専門的な知識や技術を要する手続き・工事が必要となります。従って、物件オーナーやテナント内装業者が十分な知識や技術を持たないまま手続きを進めると、余計な時間や費用が掛かる恐れがあるため、用途変更のプロである建築士事務所や設計事務所に依頼することが賢明です。

 

　また用途変更の見積は、必要書類の揃い具合と図面調査・現地調査によって概算を出しますが、同じ条件の案件でも建築士事務所によって見積結果の金額には差が生じることがあります。すべての過程を一貫して自社で行える事務所のほうが、費用を抑えられる可能性があります。事業を始めたい物件の用途変更が必要な場合は、事前準備をしっかり行いましょう。

 

 

■用途変更に掛かる費用について

 

　分譲マンションは賃貸マンションに比べると、一般的に立地も選び抜かれた場所にあることが多く、また建物も重厚であるため、とても魅力的です。そのため、低層階に店舗部分がある場合も少なくありません。普段はあまり意識しないかもしれませんが、分譲マンションの店舗部分は居住部分と同様に、それぞれの区画ごとに異なる所有者によって『区分所有』されている物件です。

 

　一般的に賃貸マンションの場合、法人個人を問わず共有名義でなければ賃貸人自身で希望入居業種の可否や改装内容の可否を判断できます。

　一方、分譲マンションでは区分所有者である賃貸人だけでなく、マンション管理組合の理事会の承認も必要になります。また、管理規約、使用細則といったマンションごとのルールがありますので、区分所有物件への出店をお考えの方はよく確認しておくようにしましょう（特に飲食店等不特定多数の出入りがある業種は住民の承認を得ることが難しく、出店が難しいことが多いと念頭においてください）。

 

　また、管理組合の理事会の開催頻度は月に1回程度であることが多く、一般的な賃貸借契約締結よりも手続きに時間がかかります。専用部分の工事内容だけでなく、共用部分への看板やゴミ箱の設置、エアコン室外機を置くような場合も承認が必要です。工事のスケジュールには余裕を持ちましょう。

 

　なお、分譲マンションの店舗物件は数としては少ないため、不動産仲介会社も慣れていないことがあり、管理組合の承認を経ずに進めようとしてトラブルになることもあるようです。

　テナントショップでは、こうした物件にも多くの実績がございます。どうぞ安心して私たちにご相談ください。

 

■分譲マンションの1階が店舗になっている物件の注意点

 

　開業する際、テナント契約費用の他に内外装費用や設備費用、人件費やオープンしてからの運転資金など多額の費用が必要です。また、新規開業のときは売上の実績がないため、金融機関での融資を受けるのは困難なことがあるかもしれません。

 

　そんな場合におすすめしているのが日本政策金融公庫です。

 

　日本政策金融公庫は国が100％出資している政府系金融機関です。国の政策に基づいて新たな事業の創出を後押しし、日本経済の成長・発展に貢献することを経営方針の1つに掲げているため、新規開業資金をはじめとした創業融資を実施しています。

　この日本政策金融公庫から融資を受けるためには、借入の申し込みや必要書類の提出など次の手続きをする必要があります。

 

1.支店窓口へ相談（オンラインも可能）

2.支店に借入申込書を提出して申し込む（またはインターネットから申し込む）

　→必要書類を用意（創業計画書・身分証・認可許可証などetc.)

3.担当者と面談

4.審査結果が通知

5.指定の口座に借入金が入金される

 

　融資についての簡単な流れとしては上記の通りです。

　ただ、申込をしてから入金までにおおむね1～２か月ほどかかります。提出書類に不備や条件、申込者の状況によっては更に時間がかかる場合もありますので、余裕をもって取り組みましょう。

　また、無事に借入が出来たら一安心、というわけではありません。融資はあくまで借りたお金ですので、そのお金の返済が始まります。返済は原則月賦払いです。

 

　この返済について、日本政策金融公庫からの融資では据え置き期間が設定できる場合があります。これは借入金の返済期間のうち、借入金そのもの（元金）は返済せずに、発生する利息だけを返済する期間です。据置期間を1年間に設定したことを例にすると、融資を受けた1年後から元金の返済が開始されるため、創業時にかかる返済の負担を軽くすることができます。

 

　なお、これらの準備をするために、契約費用としてどれくらい必要なのか、工事にかかる費用は、軌道に乗るまでどれくらいの期間を予測しておくか等、開業資金・運用資金含めての見込み、また計画を立てることが最も重要になってきます。

 

　新規開業の場合は事業が軌道にのるまでに時間がかかる場合が多いため、開業から半年程度は事業で得た利益から元金を返済するのが難しい可能性があります。新規開業の場合は事業計画を十分に検討して返済開始時期を設定するようにしましょう。

 

■新規開業と融資について

 

　今回は用途変更について見ていきましょう。

 

　用途変更とは、建築物の建物用途（居住用施設や文教施設、医療福祉施設、商業施設、工場など）を変更することを言います。例えば新築時『物販店』として申請・使用していた建物を、新たに『飲食店』として使用するには、用途変更という手続きが必要となります。また、大きく分けて以下の２つに当てはまる際に用途変更が必要になります。

 

●既存の用途を特殊建築物（一般の建築物よりも強い制限を課す建築物）に変更する

● 用途を変更する面積が200㎡を超える

 

　用途変更をしなければならない理由は、主に建物の使い道によって建物を安全に使うための基準がそれぞれ違うからです。

　例えば建物を『事務所』として使う時と『物販店』として使う時では、避難の考え方や求められる環境的な性能（採光・換気など）が異なり、それぞれの用途に合わせた安全対策や環境対策が必要になってきます。

 

　この他にも、建築基準法や消防法、その他法令が複雑に絡みます。手続きの必要の有無や安全性を確かめるためにも、事前に関係官庁や専門家（建築士）へ確認してみましょう。

 

　近年では『コンバージョン』といって、この用途変更の手続きを踏んで、中古オフィスビルを付加価値の高い都市型住居に転用したり、既存建築物を全面改装し、古き良き雰囲気を継承しつつ、新しい建築物に再生させる建築形態が増加しています。今回ご紹介させていただきました内容を参考に、お役立ていただければ幸いです。

 

■用途変更とは

 

　テナントを借りる際にはその契約形態が『定期借家契約』なのか『普通借家契約』なのかをチェックする必要があります。定期借家契約は、契約期間が満了したら契約は終了し、退去しなくてはいけないという契約で、一般的な賃貸借契約とは違う点がいといろとあるため注意が必要です。

　今回はこの定期借家契約についての解説です。テナントを定期借家契約で借りる場合のメリットやデメリット、注意点などをお伝えします。

 

　定期借家契約とは、テナントの賃貸契約の形態のひとつです。賃貸借契約の期間が決まっており、契約期間満了時は必ず退去するという契約内容になっています。賃貸借契約を更新することはできず、引き続き入居したい場合には、貸主借主双方合意の上で再契約という形になります。ただし、必ずしも再契約できるとは限りませんし、再契約できた場合には敷金・礼金といった初期費用が再度必要になります。

 　

　一般的な賃貸借契約は『普通借家契約』で、契約期間満了時には借主が契約を更新するか退去するかを選択できます。解約を伝えない限りは基本的に更新することができ、正当な事由がない限り貸主の方から退去させることはできません。定期借家契約は貸主が賃貸借期間をコントロールできることが大きな特徴と言えるでしょう。

 

　また定期借家契約でテナント募集する理由として、

 

・数年後に建物を取り壊す予定があるが、それまでの期間だけ貸したい

・ルールを守ることができないマナーの良くない入居者がずっと入居しているという状態を避けたい

・テナントが定期的に入れ替わって常に新しいお店が入っていてほしい

 　

上記のような点があげられます。

 

　さて、前述の通り定期借家契約は貸主が契約期間をコントロールできるので貸主にとってはメリットが大きいですが、借りる側にとってはどうでしょうか。定期借家契約でテナントを借りるメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

 

○定期借家契約で借りるメリット

・賃料等が相場よりも安い可能性がある

・入居審査が緩い可能性がある

 

　賃貸借契約締結に至る前には貸主による審査があり、過去に賃料の不払いがなかったか、また入居後にトラブルを起こさないか等を事前にチェックされます。定期借家契約では退去時期が最初から決まっており貸主のリスクが少ないため、審査が比較的緩い傾向があります。

 

○定期借家契約で借りるデメリット

・契約更新ができないため、初期投資を含め改修の見込みを予測しづらい

・再契約時に初期費用がかかる可能性がある

 

　定期借家契約でテナントを借りる際の大きなデメリットは、契約更新と中途解約ができないことです。テナントを借りてお店を開き、常連客が定着して経営が軌道に乗ってきても、契約期間満了時には退去しなくてはいけません。再契約の交渉は可能ですが、必ず再契約できるとは限りません。再契約できたとしても賃料などの条件が以前の契約内容と同一だとは限りませんし、敷金・礼金といった初期費用が再度かかる場合があります。

 

　このように借主にとってはリスクのある契約の形ですが、契約期間の条件が合い、中途解約が認められる契約が可能であれば、更新料が設定されている普通借家契約で2～3年毎に賃料の1ヶ月分の更新料を支払う契約と比較すると賃料の数ヶ月分の更新料がかからないため、コストを抑えることができます。定期借家契約を締結する際は、契約期間と再契約交渉の可否、中途解約の可否について念入りに確認しましょう。

 

 

■定期借家契約のメリット・デメリット

 

　賃貸物件を借りる際、初月の賃料や管理費、仲介手数料などと一緒に保証金や敷金を支払うことが一般的です。今回はこの保証金や敷金についてご説明します。

 

　保証金や敷金は、主に以下の２つの目的のため貸主が預かるお金のことを指します。

 

〇賃料などの債務の担保として

　賃料等の支払いが滞った時に備え、貸主が賃料の数ヵ月分を契約時に預かります。貸主が預かるお金ですので、退去時に賃料等の滞納がなければ返還率に基づいて原則借主に返却されます。

 

〇原状回復の費用として

　退去時には借主の費用負担にて原状回復を行うのが一般的です。通常であれば退去時に借主にて原状回復を行った後、原則全額借主に返却されます。ただ、借主の経営が立ちいかなくなった場合は、未払い賃料が発生したり、借主にて原状回復を行うことが難しくなったりします。そういった際に事前に預かっていた保証金や敷金を使って、原状回復を完遂させることもあります。こういった性質から、入居時に工事を伴う店舗の場合は保証金や敷金の額が高めに設定されてます。

 

　保証金や敷金の額は使用用途により、また物件それぞれの事情を反映し異なります。目安としては賃料の3～10ヵ月分が多く、居住用でよく目にする１ヵ月分という物件はほとんどありません。

 

　先述の通り保証金や敷金は退去時原則借主に返却されます。ただ、中には『退去時〇％償却』という記載がある物件も見受けられ、こちらは未払い賃料等がなく、原状回復を行った場合でも保証金や敷金から差し引かれる金額を表しています。

　また、『返還率〇年～〇年未満30％』のように、入居期間によって保証金や敷金の返却される額が変わる返還率が設定されている場合は短期間での退去では全く返却されないこともあり、長く入居されるほど、返却される金額が増えるよう設定されていることが多いです。これは『借主様はその物件に対して少しでも長く事業をしていただく、貸主様はその物件に対して少しでも長く入居していただく』という考えに基づいているようです。

 

　いかがでしたでしょうか。物件を探す際には賃料や広さに目が行きがちですが、細かい条件についても確認することが重要です。

 

■保証金と敷金

 

　新規に事業を始める際、防火対象物使用開始届出書、防火対象物工事等計画届出書の届け出を行いましょう。

 

　新たに店舗等へ入居、出店を予定、建物又はその一区画を使用しようとする方は、使用を開始する日の7日前までに防火対象物使用開始届出書の届け出が必要です。

　また、店舗等の修繕、模様替え、間仕切り変更等の行為を行う場合も着手する日の7日前までに防火対象物工事等計画届出書の届け出が必要になります。この届け出については自治体ごとの火災予防条例に定められています。

 

　上記の事柄を簡単に説明すると下記の通りです。

 

〇新しくテナントを借りて内装工事を行い、店舗等をオープンさせる場合

→防火対象物工事等計画の届出が必要

 

〇テナントを借り、内装工事等は行わないが新たに会社等が入居する場合

→防火対象物の使用開始届出が必要

 

・どうして必要なのか？

　消防署は町を守るために活動しています。万が一火災が起きてしまった際に防火対象物（建物・テナントなど）の火災発生時の被害を少なくするため、またそういったことが起きないよう事前の火災予防の指導を行うために所在地・使用用途・収容人員・設置されている消防設備等について詳細を把握する必要があります。

 

・対象となる防火対象物 (建物) は？

　基本的には『個人の住宅以外の防火対象物(建物) 全て』です。テナントや事務所を借りようとする方は当然対象となります。

 

・誰が届出するのか？

　それぞれの用途に使用しようとする者と定められています。つまりテナントならば、実際に借りて使用する人ということです。改装工事を行った施工業者や、物件を紹介した仲介業者ではありませんので忘れずに行ってください。

 

・いつまでに？

　基本的には使用開始日の7日前までです。所属する自治体によって違うこともあるので確認しましょう。

 

・どんな内容？

　防火対象物の所在地、使用用途、収容人員その他当該防火対象物の使用に関して消防活動上必要な事項です。また、図面等添付書類も必要な場合があります。こちらも自治体によって条件が異なりますので事前に確認を行いましょう。

　例として、防火対象物の付近見取り図、配置図および各階平面図などの添付が必要とされるケースがあります。

 

・検査について

　防火対象物使用開始届出提出後、所轄消防による現場での検査が必要になる場合があります。消防により検査必要条件等は異なりますので、開店日の設定に影響してくる場合もございます。こちらも事前に確認をしていただくとスムーズです。

 

　このように事業を始める際、防火対象物使用開始届出は新築から雑居ビルのテナント等その種類を問わず事業開始の際は必ず必要な届出になりますので忘れずに行いましょう。

 

 

■防火対象物使用開始届出について

 

　不動産の売買を仲介会社に依頼する場合には、媒介契約を締結することが義務付けられています。媒介契約には3つ種類がありますが、どのようなものなのかご存知でしょうか。今回は媒介契約の3つの種類について解説いたします。

 

媒介契約とは？

　媒介契約とは不動産会社に売買仲介を依頼する際、依頼者が仲介会社と交わす契約のことです。宅建業法には媒介契約を締結したときは遅滞なく、媒介契約書を交付しなければならないと定められています。

 

媒介契約書の種類

　媒介契約の種類は専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3つがあります。

 

・専属専任媒介契約

　専属専任媒介は売主様は不動産会社1社のみに限定して媒介を依頼することになり、また売主様の自己発見取引（自ら見つけた相手と直接取引すること）も認められていません。不動産会社の活動報告も1週間に1回以上と3つの媒介契約方法のなかで最も多いので、どんな販売活動をしているのか状況が把握しやすいでしょう。ただ、売主様ご自身で買い手を見つけた場合でも必ず媒介契約を結んだ不動産会社を通さなければいけないことに注意が必要です。

 

・専任媒介契約

　専任媒介契約や専属専任媒介契約と一般媒介契約の大きなちがいは『複数の会社に媒介を依頼することができるのか』という点です。専任及び専属専任媒介契約の場合、売主様は複数の会社に重ねて媒介を依頼することができません。売主様は不動産会社1社のみと媒介契約を締結し、不動産会社がREINS（レインズ／指定流通機構）に登録して他の不動産会社と情報を共有します。

販売活動における窓口は媒介契約を締結した不動産会社1社のみですので、専属専任媒介契約同様に成約に向けての状況が把握しやすい媒介契約になります。一般媒介契約に比べると対応を不動産会社に任せることになり、活動報告も2週間に1回以上行いますので安心感があります。

 

・一般媒介契約

　一般媒介契約とは売主が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる媒介契約です。また、売主様自ら売却の相手を見つけて契約する自己発見取引も認められており、3つの媒介契約の中では最も制限がなく自由な媒介契約方法といえます。複数の不動産会社に対して売主様が直接販売活動を依頼し連絡を取るので買い手の幅が広がる一方、不動産売却の経験がない方にとっては少し大変かもしれません。また不動産会社による活動報告の義務がないため、売主様側からどのような販売活動をしているのか分かりにくいデメリットもあります。

 

　いかがでしょうか。不動産売却における媒介契約を何処の不動産会社とどの媒介契約で締結するのかは重要になります。不動産売買を不動産会社に依頼する際は担当される不動産会社・営業担当とじっくり相談の上、媒介契約を結びましょう。参考にしていただけたら幸いです。

 

■媒介契約について

 

　事業用としてテナントを借りる場合、支払う賃料に消費税が課されます。テナントは、一般的な住宅用の物件と比べて賃料が高い傾向にあるため、事前に把握しておくと安心です

 

賃料に消費税はかかる？

　テナントの賃料には消費税が課されます。テナントの貸付によって生じる賃料は事業の対価とみなされるため、消費税の適用範囲に含まれるのです。

　なお、居住用賃貸物件では、家賃に消費税は課されません。居住用賃貸物件の貸付は非課税取引と扱われるためです。ただし、貸付期間が1カ月未満のケースや、旅館業での利用とみなされる場合は課税されます。例えば、ウィークリーマンションの賃貸や民泊を営む場合などが該当します。また、上記の内容は家賃と合わせて支払う管理費や共益費についても同様です。

 

住居と兼用の場合、賃料に消費税はかかる？

　両者が明確に区分できる場合、事業用の部分のみ課税されるのが基本です。例えば、1階が飲食店の店舗で2階が住居の場合、店舗部分は課税され住宅部分は非課税対象となります。一方、両者が明確に分かれておらず、主に事業用として用いられる場合は課税となることが一般的です。

 

テナントで賃料同様に消費税がかかる費用

・礼金

　礼金は貸主に対するお礼の意味合いで支払う費用です。契約終了により返還される金銭は課税対象になりませんが、礼金は退去時に返還されないことから、『資産の譲渡等の対価』と見なされ消費税が課されます。ただし、居住用の場合は非課税となり、消費税はかかりません。

 

・敷金、保証金

　敷金とは、賃料の滞納や退去時の修繕費用に備えて貸主に預けておく金銭のことです。保証金も敷金と似た意味合いのお金で、主に関西地方で使用されています。事業用の場合、退去時に返還されるときは非課税、返還されないケースでは課税対象となります。居住用の場合はいずれも非課税です。

 

・更新料

　更新料は賃貸借契約を更新する際に貸主に対して支払う費用です。事業用の場合は課税され、居住用は非課税となります。また、事務手続きの対価として仲介の不動産会社に支払う『更新手数料』にも消費税がかかります。更新手数料は、事業用・居住用いずれも課税されるのがポイントです。

 

・仲介手数料

　仲介手数料とは、賃貸借契約を仲介する不動産会社に支払う金銭です。仲介手数料は不動産会社が営む仲介業の対価という性質を持つため、事業用・居住用に関係なく課税されます。

 

・駐車場代

　駐車場代については、事業用・居住用いずれも基本的には課税されます。ただし、駐車場付き物件のように、家賃に施設利用料が含まれている場合は課税されません。

 

 

■テナントの消費税について

 

　契約締結に至るまでの基本的な手順は次の通りです。希望物件の内覧やお申込書の提出、条件交渉、貸主様・保証会社の審査を経た後、重要事項説明を行い賃貸借契約の締結に進むことになります。事前確認について、不動産会社より事前に提示がありますので、必ず内容を確認した上で契約書を交わしましょう。

　今回は契約締結時にかかる所要時間や必要な提出物、その他注意すべきことなどをお伝えしたいと思います。※必要書類は契約によって要不要がございますのでご留意ください。

 

■契約の場所と所要時間

　契約締結時には原則、不動産会社の事務所へ赴く必要があります。まずは重要事項説明書をもとに賃貸借予定物件の説明が行われ、納得した上で賃貸借契約を締結します。所要時間は概ね１時間程ですが、大部分が説明を聞く時間となりますので聞き逃すことが無いように気を付けてください。

 

■会社謄本、印鑑証明書、住民票等

　それぞれ各案件により提出物は異なりますが、必要な提出書類を確認し、各役所へ赴き取得します。写し（インターネットによる）でも可能な場合もございますので、都度確認を取りましょう。

 

■実印

　印鑑登録をした印鑑で契約書に捺印します。この印鑑は、できれば銀行印と別のものにすることが望ましいです。

 

■収入を証明するもの

　会社勤めの方でしたら源泉徴収票があれば大丈夫です。自営業の方は確定申告書や納税証明書を提出することになります。

 

■金融機関口座情報と銀行印

　賃料等を金融機関からの引き落としにする際は、口座情報と銀行印が必要です。なお、賃料支払いは引き落とし以外不可のケースもありますのでご注意ください。

 

■最後に

　契約締結後、物件に対して疑問が生じ契約を撤回したくなったとしても原則撤回はできませんので、契約締結までにご自身が納得いくまで確認するようにしましょう。

 

■契約時必要書類と注意点

　今回は造作譲渡料についてのお話しです。

 

　居抜きの店舗物件を探していると『造作譲渡料』といった言葉を目にすることがあると思います。これは簡単に言うと、以前経営していたテナントから店舗内外の造作物および設備・備品を引き継ぐ為に必要な費用を指します。

 

　ただ、造作譲渡の行為は通常の賃貸借契約で禁止されているため、あらかじめ次期テナントの承諾を得た上で物件の賃貸借契約とは別に造作譲渡の契約を締結し、話を進める必要があります。

　また、造作の売主側（前テナント側）は造作物の譲渡において全て譲渡するわけではなく、自身で引き続き使いたいものや譲渡したくない物品等を譲渡対象から除外したリストを作成して造作譲渡することも可能です。

　一方、買い手側（次期テナント）は、譲渡対象となるリストを事前に確認してから造作譲渡の契約を締結すると、一から店舗を立ち上げるよりも大幅に開業コストを抑えられるだけでなくオープンまでの期間短縮になることもあります。ただし、造作譲渡によって一度引き継いだ内外装・設備は、それ以降買い手側の管理・責任となりますので契約前には入念にその扱いや状態を確認しておく必要があります。

　造作譲渡料をその場所で店を構える預かり金と捉える方もおられます。コストを抑えることが出来るか、はたまた処分費用が高騰しているため余計に経費が掛かってしまう場合もあります。その辺りを熟考し、相談していきましょう。

 

　いかがでしたでしょうか。居抜き物件を探される際は残っている設備などの扱いや買取が必要かどうかを充分に確認されながら、テナント探しをしていきましょう。

 

■造作譲渡料とは

 

　テナントの賃貸借契約を更新する際、更新料が必要となる場合があります。また、更新料には消費税がかかるのでしょうか？今回はテナントの賃貸借契約における更新料やその消費税について解説します。

 

　テナントの更新料とは、テナントの賃貸借契約を更新する際に借主が貸主へ支払う費用です。テナントの賃貸借契約は契約期間を2～5年としていることが多く、期間満了時に更新料を払って契約を更新します。

　更新料については地域、または物件によって異なり、賃貸借契約に更新料が定められていないこともあります。そもそも更新料は法律で定められた費用ではありませんが、契約書によって定め、双方合意の上で契約していますので、その内容で契約した限りは支払う必要があります。賃貸借契約を更新せずに退去したい場合は、契約書で定められた退去前期間内に基づき申し出をしましょう。

 

　さて、テナントの更新料は賃料の1ヵ月分程度が相場ですが、この金額には消費税がかかります！事業を行うためにテナントを借りることは『サービスや役務の提供』にあたりますので、その対価である賃料や更新料には消費税が発生するのです。

　

そのほか、礼金や共益費、管理費、駐車場代、入居時の鍵交換費用、不動産会社へ支払う仲介手数料や更新事務手数料なども、すべて『サービスや役務の提供』に対する費用なので消費税がかかります。敷金や保証金は退去時に返金する契約になっていれば『預かり金』という扱いになりますので消費税の対象ではありません。ただし、年数に応じて償却する契約になっていれば預かり金ではなく、支払い費用となるため消費税がかかりますので、契約書の内容をよく確認しましょう。ちなみに、同じ家賃や更新料でも事業用のテナントではなく居住用の住宅の場合は消費税はかかりません。

 

まとめ

 

●テナントの更新料とは？

　テナント更新料とは、テナントの契約期間を更新する際に家主へ支払う費用です。

　相場は賃料の1ヵ月分程度で、契約更新のたびに支払う必要があります。

　慣例的に設定されているものなので、地域や物件、貸主によって更新料の有無や価格は異なります。

 

●テナントの更新料には消費税がかかる

　テナントの更新料には消費税がかかります。

　事業用にテナントを借りることは『サービス、役務の提供』にあたり、賃料や更新料、管理費、仲介手数料など、貸主や不動産会社へ支払う費用は消費税の課税対象となるのです。

　敷金・保証金は、返還する契約だと『預かり金』として非課税になりますが、年数に応じて償却するものは『支払い費用』として課税対象となります。

 

 

 

■更新料について

 

　店舗や事務所等の事業用物件を借りる際には貸主様と借主様間にて賃貸借契約書を交わします。契約書の中には様々なルールが記載されていますので、今回はその一部について内容をご紹介いたします。

 

■禁止または制限される行為

『銃砲や刀剣、爆発性のあるものを製造・保管してはいけない』といった常識的な内容も多く含まれますが、『物件を借りるにあたり、このようなことはしてはいけません』という決まり事が記載されています。例えば勝手に使用用途を変更（例：事務所から飲食店）する、該当物件に居住する、第三者に又貸しすることも原則禁止される行為に含まれます。

 

■契約の解除　

　文字通り契約が解除となる事項が記載されています。一旦『ちゃんとしてください』という警告がなされる場合と、即時解除となる場合があります。入居される際の借主様や保証人様の情報に虚偽があったり、反社会的勢力に該当していたりと、余程のこと（社会的信用を著しく損なうこと）があった際には即時解除になります。

 

■期間内解約

　契約解約時にはあらかじめ解約通知書にて申し入れを行う必要があります。何ヶ月前に解約通知を提出すれば解約が可能となるのかは契約毎に異なっています。一般的には3～６ヶ月後というケースが多いですが、10ヶ月前、1年前もごくまれにあります。契約の際にご確認ください。

 

■特約事項

　フリーレント期間や使用不可区域の明示等、その契約独自のルール、また特に重要な事項も記載されます。

 

　契約内容については貸主様、借主様双方が事前に確認した上で署名・押印、締結へと進みます。後々のトラブルを防ぐためにも、細部までしっかりと確認し疑問点や修正点を無くしてから契約を締結するようにしましょう。

 

 

■契約内容

 

　テナントの賃貸借という契約形態において、2023年10月施行のインボイス制度への対応は、我々仲介業者としても真摯に向き合っていかなければならない重要ポイントです。資材置場や車両置場といった一部の土地賃貸借契約は非課税取引ですが、店舗や事務所等の事業用建物賃貸借契約は賃貸人－賃借人間で消費税の移動が発生するため課税取引となります。

　以前このブログでも取り上げましたが、ここ最近、貸主様・借主様の両方からご相談を受けることが多く、もう一歩踏み込んだ勉強をと思い、いろいろ調べていく中で得た、特に借主の立場になる方へお知らせしたい情報をご紹介させて頂きます。

 

　まず、課税取引においては『免税事業者が消費税をもらうことは法律に反していない』という見識が前提です。それが意味するのは、『貸主が免税事業者だからといって、消費税を払わなくていいことにはならない』ということです。

　

　インボイス制度とは『課税取引によって支払う消費税を仕入れ控除の対象とするための厳格なルール』であると感じており、テナントを借りている側が一次的な影響を受けてしまう制度、という見方をしています。貸主様との相談によって賃料の見直し（減額）が成立するケースもありますが、その逆も然りです。賃料は毎月発生するものですから、年間で考えると12か月分の消費税ということになり、1か月分の賃料に相当します。借主が課税事業者である場合、今まで仕入れ控除にて処理出来ていたものがそのまま支出になってしまうので、決して少なくない負担が突然増える（1か月分+αの賃料を余計に払う感覚）という受け止め方も十分理解できます。

 

　そこで一度検討頂きたいのが『経過措置』の活用です。既にご存じかもしれませんが、要件を満たした処理を行えば令和11年9月30日までの間、一定割合で仕入れ税額相当額からの控除を受けることができます。一時的な措置なのであくまでも期間限定ですが、一助となる措置である事は確かなようです。【経過措置　内容】などのワードで検索してみてください。

 

　それぞれの置かれている状況によって選択肢も変わってくるインボイス対策ですが、その場所で事業の継続を前提としている借主にとっては、相談の成果が期待できないと予見している、もしくは直接の対峙による軋轢が気になる場合、とても頭の痛い話だと思います。そうなると前述の経過措置の採用も現実的な手段ではないでしょうか。

 

　物事は表面から少し深堀りしていくと見えてくることもあるなと改めて実感しています。こういった勉強も仲介業に従事する者として大切だと思う今日この頃です。

　寒さが一段と増してきましたが、もう年末です。防寒対策はしっかり、マフラーと手袋もあると安心です。それでは皆様、よい年末年始をお過ごしください。

 

■インボイス制度-その２（経過措置について）

 

　これから自分の事業を始めようとする多くの方はその拠点となる店舗、事務所、倉庫などを探しているかと思います。自分の条件に見合った物件をたくさんの候補の中から探さなければなりません。

　自分が今後行う事業内容と合致した条件が必要かと思います。今ではインターネットを使えば、探したい地域と条件を絞り込むことによってある程度その地域で募集している物件の詳細を知ることができます。

 

　テナントを探す方にとって物件に巡り会うことは、今後の自分の事業の成功の可否を左右するといっても過言でない程、重要なことではないかと思います。それは既に繁盛店を運営されている方、またチェーン店の開発担当の方にとっても同様で、不動産業者だけからではなく多くの取引先や金融機関から情報をいただいたり、内装工事等をお願いしようと思っている建築業者からも情報が入ってきたりします。

 

　情報といっても個人で集めるには限界があり、どうしても不動産会社に掲載されている内容が主な情報源ではないかと思います。

　賃料や保証金などお金に関わることが皆さん一番気になるところで、予算や今後の見通しなどから十二分に判断され決定されることと思います。ただ、ここで特に注意したいのは契約形態、テナントの場合大きく分けると普通借家契約か定期借家契約があります。

　

　普通借家契約の場合は自動更新の旨が記載されている場合もありますが、契約の更新手続きや更新料が必要な場合もあります。

　

　定期借家契約の場合は更新が無い契約となり、仮に契約期間が5年であればその期間しか借りる事ができません。そのため、契約満了後に賃借を希望する場合は再度契約を締結する必要があります。ただし、再契約の可否については契約締結時には確約されませんので、事前に契約期間等含め諸条件を念入りに確認しておきましょう。

 

　それぞれの契約の仕方で、契約終了・更新時期に別途費用や手続きが発生してしまい余計な労力が必要となってしまいます。そういった不測の事態を招かないように物件を探す際、契約時含め契約内容には十分注意しましょう。

　最終的に自分がそこでやりたい事業をすることができ、安定して一定の利益を出すことができ、安心して末永く仕事を営んで行ける物件を見つけましょう！！

 

■物件を探すということ