■契約締結時のチェックポイント　パート②｜滋賀 テナント｜テナントショップは滋賀のテナント、賃貸店舗、賃貸事務所の専門店です。

 今回のブログは、以前ご紹介した「契約時のチェックポイント」のパート②となります。パート①の内容は物件を選ぶ際に必ず確認するポイントでしたが、パート②は契約書の内容を見ておかないと契約違反になってしまったり、いざ退去する時に困ってしまう可能性があります。契約内容に定められていることが多いポイントになりますので、これからご紹介する箇所は特に注意深く確認しておきましょう。

■禁止事項

　まず、契約期間中は賃貸借物件を貸主の承諾を得ることなく増築・改築・移転・改造または敷地内に造作物等の設置をすることは原則禁止されています。また、貸主の承諾を得ることなく賃借権を譲渡したり、転貸することも禁止されます。もし、物件や契約に変更が生じる場合は事前に貸主と相談し、承諾を得た上で実行する必要があります。違反した場合、退去を求められることもありますので、禁止事項は注意深く確認し、ルールを守って借りましょう。

■修繕

　入居中の賃貸借物件や設備の修繕に関する取り決めです。基本的に雨漏りや建物の躯体部分に付随する修繕は貸主が行う必要がありますが、借主の故意や過失によって必要となった修繕は借主が行う必要があります。加えて、借主の造作したものに付随する修繕は当然借主が行うことになります。

　また、賃貸借契約期間開始時の引渡し状態によっても異なります。居抜き物件の造作・設備等が残置物である場合は設備対象外となり、入居期間中の修繕は借主が行います。このような取り決めが不明確な場合、入居中のトラブルとなることもありますので十分注意しましょう。

■契約の解除

　貸主からの契約解除の要件などが取り決められています。例えば、賃料の滞納や借主が禁止事項に違反している場合などが挙げられます。契約解除とならないよう、それらの取り決めについて十分に確認し、守る必要があります。

■解約通知の期間

　契約の解約については、事前に通知する期間が定められています。居住用物件と違って3～4ヵ月前の通知期間が多いかもしれませんが、未だに6ヶ月前予告などの契約もあります。いざ退去解約する必要が出てきた際に困らないよう事前に確認しておきましょう。

■原状回復の範囲と内容

　賃貸借契約で最もトラブルになりやすいのが原状回復に関わる取り決めです。トラブル回避のためには、原状回復に関する取り決めをできるだけ明確にしておくことが大切です。

　居住用賃貸借においては、退去時の修繕等の義務について「借主の通常使用による物件の破損・損耗」は貸主の負担で、「借主の故意・過失などによる物件の破損・損耗」が借主の負担とされます。ただ、事業用物件においては賃貸借契約者に設備として貸主が設置したものなのか、引渡しを受けた後に借主が付加した造作等であるのか、それらを退去時に原状回復するのか、また残置して良いのか等、明確に記載されているか、必ず確認してください。契約締結時に原状回復締結の範囲を意識して交渉することも退去時のトラブル含め重要なこととなってきます。

　また、居抜き物件の引渡し時にある機器等は、残置物扱いで設備対象外となります。その場合、契約期間中の故障などによる修理や撤去費用は借主負担です。居抜き物件ではなくても設備機器を借主負担としている特約事項がある場合もあります。それらを含め、内容について詳細をしっかり確認し、納得した上で契約を結ぶようにしましょう。