｜滋賀 テナント｜テナントショップは滋賀のテナント、賃貸店舗、賃貸事務所の専門店です。

　　この2つの不動産用語は、賃貸借契約書に必ずといっていいほど出てくる大事な用語です。

　まず、「現状有姿」とは、今ある状態そのまま、ということです。

　「現状有姿」で物件を借りるということは、物件のその時の状態をよくわかった上で引き渡す（借りる）ことを承諾しました、ということになります。

　物件を契約した後になって、「ここが壊れているので修繕してほしい」、「あれは使わないので撤去してほしい」となっても、「現状有姿で借りると約束しましたよね」と原則、対応いただくことは難しいでしょう。

　よって、物件を内見した時に希望、交渉する内容や何か気になること、気付いたことがあれば、契約前にしっかり質問、確認をして、修繕してもらえないか、撤去してもらえないか等、申込書を出される際に交渉しましょう。

　次に、「原状回復」ですが、これは退去する際、借りたときの状態と同じ状態に戻して退去するということです。

　借りたときの状態とは、契約開始、また、引渡しを受けたときと同じ状態を指し、その状態に戻すということです。

　付加した内装造作を撤去する、物件を汚してしまったり、壊してしまったりしたときには修復、また貼替えて元に戻さなければなりません。

　退去時に借りた時の状態より良くなっている箇所については原状回復を免除されることもありますが、原則は「借りた時の状態と同じ状態にして退去する」ことになります。

　物件を借りるとき、また、探すときも事前にしっかり理解しておかないと後々、余計なトラブルになりかねませんので注意しましょう。

■「現状有姿」と「原状回復」

■グリストラップ清掃を怠るとどうなる？

　独立開業の夢を実現するために、ずっと探し続けていた理想の物件に出会えた！そんなとき、ふと「次にどうしたらいいんだろう。初期費用や改装資金、運転資金などいくらかかるかわからない。自己資金で足りるのかな。それでも申込みをしないと他の人に押さえられたら後悔する・・・」と悩んでしまうことはありませんか。

　お住まいであれば、引越しのご経験をされた方は多いと思いますが、テナントを借りて開業するご経験はほとんどの方にとっては一生に1度あるかないかでしょう。

　先日、事前に物件検索で気になる物件をチェックしてからお電話で予約されて来店いただいたお客様がいらっしゃいました。美容関係の店舗をお考えとのこと。そこで、希望エリア、賃料や広さ、駐車場台数などのご条件を伺いながら物件を絞り込んでいきました。そこで、「いつ頃のオープンをお考えですか」とお尋ねすると、「1年以内には」とのお答えでした。

　「もし、今日ご提案した物件を気に入られたとして、すぐに申込いただいたとしても、賃料発生が半年以上先になると、貸主様には一般的に良いお返事はいただけないでしょう」とお伝えして、開業までの一般的なスケジュールをご案内しました。

　例えば、12月に開店したい場合、工事期間を考えると契約開始は11月。契約書の締結と契約金のお支払いは10月下旬まで。融資を受けるとなると、金融機関の審査に１～2ヶ月はかかるので、8月末までには事業計画書及び改装見積書などを添えて融資の申込みをする必要があります。となると、6月には物件を絞り込んで見積りやレイアウトなどの打合せを始めなくてはなりません。（あくまで余裕を持ったスケジュールの例です）

　では、どのタイミングで申込みをすればいいのでしょうか。

　そこで物件を具体的に絞りこんだ段階で申込みすることをお勧めします。なぜなら、申込書の提出順位で優先する申込人様を決められる貸主様も多いため、申込書を提出しないまま業者見積などで時間をかけていると、その間に他者様から申込書が提出されてしまい2番手となってしまうことがあるからです。申込書を提出、そのうえで内外装レイアウトなどの打合せ・見積りを同時に進めていくのがスムーズです。つまり、物件の申込みと改装資金も踏まえた業者見積りの手配は同時並行で進めていくことがポイントです。

　このような流れを踏まえて物件探しをしていくと、理想の物件との出会いが早まると思います。

　また、株式会社テナントショップでは店舗改装の実績豊富な業者様の紹介もさせていただいておりますので、お気軽にご相談ください。皆様の夢の実現にお役立ちできたらうれしいです。

■物件の申込みと改装資金の手配の関係

■不動産投資について〜長期保有がおすすめ〜

■内覧でよくある質問ベスト5

　火災保険に加入するとき、セットで加入することが多いのが賠償責任保険です。多くの店舗や事務所といった事業用物件向けの損害保険は、火災保険と賠償責任保険のセットで販売されています。

【火災保険は建物や什器、賠償責任保険は他者への賠償】

　借主様が加入する火災保険は基本的に、保険契約者（借主）が所有・管理する什器、備品、商品などが対象となります。火災や水害などで損害を受けたときに補償される保険です。

　一方で賠償責任保険は、保険契約者（借主様）が発生させた事故などによって、第三者の財物や身体に損害を与えたときに、賠償金を支払う保険です。

　賠償金とは、他人に損害を与えた場合に原状を復帰するための費用のことをいいます。他人の財物を破損させた場合は、その修理費用や同程度の製品を再度購入する費用が賠償金です。賠償金は損害が発生しなければ、支払うべき金額が分かりませんので、保険に加入してリスクに備えておく必要があります。建物や財物の損害とは異なり、賠償金の金額が青天井になるケースは少なくありません。

　賃貸物件で事業を営んでいる場合、借家人賠償責任保険加入について必ずご案内しています。

　借家人賠償責任保険とは、火災などで貸借している物件内の所有者様の財物に損傷を与えた場合に賠償金が支払われる保険です。借家人賠償責任保険に加入していない状態で火災が発生した場合は物件の所有者様に多額の原状復帰費用を自費にて支払うことになります。

　店舗や事務所などを構えて営利活動を行っているのであれば、リスクヘッジとしての賠償責任保険の加入は必須です。必要となる賠償責任保険料は、営んでいる事業内容や業種によって異なります。

　例えば、理容室や美容サロンを経営している場合は、受託者賠償責任保険や施術行為起因損害賠償責任保険といった保険を検討するべきかもしれません。これは施術中にお客様にケガをさせてしまった場合に賠償金が支払われる保険です。

　また飲食店を経営しているのであれば、生産物賠償責任保険が必要です。お客様に食中毒による被害を与えた場合、生産物賠償責任保険に加入している場合は補償対象となるでしょう。

　さらに店舗への来客によって収入を得ている場合には、店舗休業保険に加入しておくと、天災や火災などによって休業を余儀なくされたときの収入減少が補償されます。

　このように賠償責任保険は業種によって加入すべき保険内容が異なりますので、契約を締結する前に、再度、保険会社担当者様へご自身の営む事業に適した補償内容になっているかどうかを必ず確認しておきましょう。

■保険について

■相続とは？

　今回は建物を使い始めるときに必要な大切な届け出、「防火対象物使用開始届」についてお話しします！

◆ 防火対象物使用開始届とは？

　「防火対象物使用開始届（ぼうかたいしょうぶつしようかいしとどけ）」は、建物や施設を新しく使い始めるときに消防署へ提出する書類です！

たとえば、

　・新しくお店をオープンするとき

　・会社を移転して新しく事務所を開設するとき

　・テナントに入って営業を開始するとき

などなど、「火災の予防や安全管理が必要な建物」を使い始めるときは、この届出が必要なんです。

◆ どうして必要なの？

　消防署が建物の使い方や用途を事前に把握しておくことで、適切な消防設備が設置されているか、安全に利用されているかを確認できます。

　つまりこれは、お客様やスタッフの命を守るための第一歩！ちょっとした手間かもしれませんが、とても大事なんです。

◆ いつまでに出せばいいの？

　原則として、使用開始の7日前までに提出が必要です！

　「気づいたらもうオープン間近…！」なんてことがないように、早め早めの準備が大切です。

◆ どこに提出するの？

　使用する建物の所在地を管轄する消防署に提出します。
　最近では、自治体によってはオンライン申請ができるところもあります。

◆ 何を準備すればいい？

　基本的には、

　・防火対象物使用開始届（所定の様式）

　・建物の図面（配置図・平面図など）

　・施設の使用予定日　など

　必要な書類や提出方法は、地域によって若干異なる場合もあるので、必ず事前に消防署へ確認しましょう！

◆ まとめ

　「防火対象物使用開始届」は、安心・安全な施設運営のための第一ステップ！

　難しそうに見えるかもしれませんが、消防署の方も丁寧に教えてくれるので、安心してください。

■「防火対象物使用開始届」ってなに？初めての届け出もこれで安心！

　テナントの賃貸借契約を契約する際、各種提出書類や費用など、注意すべき複数の要素があります。契約後のトラブルにならないよう、要点を押さえておきましょう。

　契約時には重要事項説明と賃貸借契約書の内容に齟齬や記述漏れがないか確認しましょう。特に特約事項の内容には打ち合わせた決め事を細かく記載しているので、特に注意深く確認が必要です。

　賃貸借契約には、「普通建物賃貸借契約」「定期建物賃貸借契約」の種類があります。契約の種類によって契約期間や更新時の注意点が異なるため、契約形態を明らかにすることが大切です。

　「普通建物賃貸借契約」とは、契約期間の満了時に自動で契約が更新される一般的な契約形態です。契約更新・再契約手続きの手間を省けるため、中長期的なビジネス展開に向いています。

　「定期建物賃貸借契約」は、満了日を迎えると自動的に契約が終了する契約形態です。そのため借主様は『契約満了時に終了・退去するか』について貸主様との間で新しい条件に合意したうえで再契約を結ぶ必要があります。中長期的なビジネス展開を行う場合にはしっかりとした事業計画を基に確認していきましょう。

一般的にテナント契約で必要な費用は次の通りです。

　・敷金（保証金）：貸主様に預け入れる費用（賃料の●ヶ月分が目安）

　・礼金：貸主に返還義務はない。一般的に賃料の1〜2ヶ月分が相場。

　　　　　契約する物件によっては、礼金が発生しない場合もある。

　・共益費・管理費：全体的な管理・共用スペースを管理するための費用

　・各種保険料：テナント契約時に加入する保証・保険の費用

　・仲介手数料：不動産会社に支払う費用（賃料の1ヶ月分＋消費税）

　テナント契約に必要な費用は、不動産会社や物件によって異なります。把握漏れによって費用が予算を超えることがないよう、あらかじめ確認しておきましょう。

●契約前の物件の状態を確認しておく

　テナント物件には「スケルトン物件」と「居抜物件」の種類があります。原状回復の要件を満たすためにも、契約前の物件の状態をよく確認しておきましょう。

「スケルトン物件」

スケルトンは「骨組み」を指す言葉です。そこから転じてスケルトン物件は、柱・床・壁・梁などの建物を支える基礎的な部分のみの状態を指します。

退去時のスケルトン物件の原状回復については、原則としてスケルトンの状態にして返却します。ただ、貸主様や次の借主様から同意を得ることができれば、居抜きの状態で返却することも相談できる場合があります。

「居抜き物件」

前のテナントが使用していた設備や内装を、そのまま引き継ぐ形態を居抜き物件といいます。前のテナントの備品を譲り受けている（造作譲渡）状態であることから、退去する際は譲り受けた物すべてを撤去するのが一般的です。

●敷金・保証金の返却について確認する

　敷金・保証金は原則として、契約入居期間に応じて、また、原状回復費用や未払賃料などを差し引いた金額が返金されます。

　そのため、原状回復や滞納などによって大幅に減らされることもあります。場合によっては、返還されるどころか、追加で費用を請求されることも考えられます。

　トラブルに発展しないためにも、どの程度の規模で原状回復を行い、敷金・保証金がいくら返却されるのかあらかじめ確認しておきましょう。

　また、契約によっては特約に敷金償却（敷引き）が指定されているケースもあります。

●設備や造作の修理・修繕はどちらが行うのか

　一般的にテナントの造作（入居してから取り付けた物で取り外し可能な物）は借主様がメンテナンスや修理を行います。エアコンが前の借主様が残した残置物である場合も、借主様が修理を行うのが原則です。

●雨漏りによる損害はどちらに責任があるのか

　雨漏りによって設備や什器が濡れてしまい、損害が発生した際に貸主様が対応してくれない可能性があります。営業を中止せざるを得ない状況であったため、補償金を要求したものの、貸主様が拒否することも考えられるでしょう。本来であれば、雨漏りによる損害の補償は貸主様が行う義務があります。（契約内容に基づく）

　これらはあくまで一般的な事項ですので、契約時にはトラブルが発生しないように事前にしっかりと確認することが必要です。　

■トラブルを発生させないために

　建物所有を目的とする普通の土地賃貸借契約（普通借地）の場合、賃貸借の期間が満了しても、賃貸人に『正当な理由』がなければ更新の拒絶ができないことになっています。『正当な理由』が認められる条件は非常に厳しいので、『賃貸借の期間』を定めたにも関わらず、いつ明け渡してもらえるかわからない契約、ということになってしまっています。これでは、安易に貸すことができません。

　そこで、更新のない定期借地契約の制度が平成４年施行の借地借家法で設けられました。その後にも法改正があり、定期借地契約のパターンも増えています。
　定期借地上のマンションもありますが、店舗など事業用の建物を建てるための『事業用定期借地契約』が多く利用されています。

　定期借地契約を締結することで、賃貸期間が終了すれば明け渡してもらえること（契約の更新がないこと）が賃貸人側からすると最大のメリットとなります。その他のメリットは以下の２点が主なものです。

1.建替えによる契約期間の延長がない
　普通借地契約では、賃借人が契約期間の途中で建物を建替えた場合、契約期間が延長されることがあります。定期借地契約では、契約期間中に建替えがあっても最初に定めた契約期間が満了すれば契約が終了します。

2.建物買取請求権がない
　普通借地契約では、賃借人が契約期間満了で土地を返すときに所有していた建物を賃貸人（地主）へ買取ってもらえるよう請求することも可能です。しかし定期借地契約ではこの建物買取請求に応じなくて済みます。賃借人が建物を収去し土地を更地にして返還することになります。

　なお、事業用定期借地契約は公正証書で契約しなければなりませんので注意が必要です。

　そのほかにも事業用定期借地契約の契約期間は10年以上でなければいけません。30年以上の契約の場合、普通借地契約との違いをはっきりさせるために『存続期間の延長が無いこと』と『建物買取請求権が無いこと』を契約書に定めなければいけません。30年未満の場合と違い、自動的にそのような扱いになるわけではありません。

　細かい部分についても把握したうえで大切に所有されている土地の有効活用を考えてみてはいかがでしょうか。

■事業用定期借地契約で土地を貸す際の注意点

　もしあなたが借りている物件の賃貸人が亡くなってしまったら、賃貸借契約はどうなってしまうのでしょうか。

　結論から言えば、そのような場合でも賃貸借契約は存続されますのでご安心ください。賃料の支払が管理会社経由であれば、すぐに振込先口座が変更されることはありません。一方、直接賃貸人へお振り込みされている場合には、相続人からの通知に基づいて振込先を変更する必要があります。

　なお、遺産分割協議によって、賃貸人の地位を承継する相続人が決まります。賃貸人の地位を承継することになった相続人は、相続登記を行った上で賃料請求を行う必要がありますが、時間がかかることがあります。それまでの賃料は『各相続人が相続分に応じて確定的に取得する』とされていますので、すぐに相続人が決まらない場合は、暫定的な相続人の代表者への振込先の通知がなされることがあります。

　ちなみに、不動産を所有されている賃貸人の方は相続税の課税対象者となることが多いです。相続税とは、人が亡くなった際に、亡くなった人（被相続人）から財産の相続を受けた場合にかかる税金のことです。相続や遺言による遺贈によって財産を取得した個人に対して課される相続税ですが、財産の課税価格の総額が遺産にかかる基礎控除額以下の場合には課税されません。その基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数　となっています。

　この基礎控除額を差し引いた課税遺産総額に法定相続人の法定相続分の割合と相続税の税率を乗じたものが、各人の法定相続分に対する税額となります。それらを合計したものが相続税の総額です。

（税額から控除されるものについてはここでは説明省略します）

　こうしたことを踏まえて遺産分割協議を整え、相続の開始を知った日の翌日から10カ月以内に、相続人全員の連名で税務署へ申告書を提出するのが一般的です。

　こうした相続手続きの流れも何となく知っておけば、慌てることなく落ち着いて対応できるのではないでしょうか。

■賃貸人が亡くなり相続が発生したら

　テナント物件を探していると『フリーレント』という言葉を目や耳にしたりすることがあるかと思います。耳慣れない方もいらっしゃると思いますので、今回はフリーレントについてご紹介します。

・フリーレントとは？

　賃貸借契約を締結する際、契約開始時から一定期間の賃料が免除されることを指します。例えば賃料10万円のオフィスで賃貸借契約を締結し、その物件にフリーレント期間が2か月設けられていた場合は契約開始時から最初の２か月分の賃料が免除されます。

　使用は契約開始時から可能なため、フリーレント期間中に開業の準備、使用は可能です。また、店舗物件などは工事期間に時間が掛かるためフリーレント期間中に工事を行えるといったメリットがあります。

　ただし、フリーレント期間中も共益費や水道、光熱費、駐車料などの支払いが必要な場合があります。また条件によっては解約時に違約金が発生する可能性もあります。フリーレント物件には短期解約金がセットで特約に入っているケースが多いです。ご自身が借りられる物件がどのような条件を設けているのか、契約締結時によく確認することが大切です。

　また、フリーレント対応が可能な物件と難しい物件がありますので、その点も確認してみてください。

■フリーレントについて

用途地域

　用途地域は、都市計画区域内の土地を計画的な市街化を形成するために用途に応じて地域で分けられたエリアで「用途」とは「使いみち」という意味です。これにより、住居、商業、工業などの異なる用途の混在を防ぎ、快適な生活環境を維持します。用途地域は、主に以下のような種類に分かれます。

用途地域の種類

　用途地域は土地利用の目的に応じて13種類に分かれており、住居系、商業系、工業系の3つに分類されます。以下にその詳細を示します。

住居系地域（8種類）

　住居系地域は、住環境を守るため、工業や商業施設などの建築を制限している地域です。

1.第一種低層住居専用地域

•主に低層住宅の建設が許される地域。

•小中学校や小規模な公共施設は建てられるが、商業施設はほぼ禁止。

2.第二種低層住居専用地域

•低層住宅が中心であるが、第一種よりも緩やかで、小規模な商業施設（店舗やコンビニなど）が一部許可されている。

3.第一種中高層住居専用地域

•中高層の住宅が建設可能。小中学校や公共施設も建てられる。

•商業施設や工場は基本的に建てられないが、一定の条件下で中規模のアパートやマンションが可能。

4.第二種中高層住居専用地域

•第一種中高層住居専用地域よりも緩やかで、病院や大学、小規模な店舗も建てられる。

5.第一種住居地域

•住宅が中心だが、低層から中高層まで幅広く建設が可能。

•一部の小規模な店舗や事務所が建てられる。

6.第二種住居地域

•住宅に加え、ホテル、飲食店、カラオケ店などの商業施設が許可される。

7.準住居地域

•住宅地の隣接地域で、自動車関連の施設（ガソリンスタンド、修理工場など）や商業施設が建設可能。

8.田園住居地域

•農業を主に行う地域で、農業に関連する施設や農産物直売所が設けられる。通常の住宅も建てられるが、都市型の商業施設や工業施設は不可。

商業系地域（2種類）

　商業系地域は商業活動や業務活動が主体となる地域です。

9.近隣商業地域

•住宅に隣接し、日常生活に必要な商業施設（スーパー、レストランなど）が集まる地域。

•住宅の建設も許されるが、騒音や交通量に注意が必要。

10.商業地域

•大規模な商業施設（百貨店、オフィスビル、娯楽施設など）が集まる地域。

•住宅も建設可能だが、工業系の施設は制限される。

工業系地域（3種類）

　工業系地域は工場や産業施設を主に設置するための地域です。

11.準工業地域

•軽工業や小規模な工場が建設可能で、住宅や商業施設も建てられる。ただし、生活環境を著しく損なうような工場は建設不可。

12.工業地域

•住宅や学校を除き、ほとんどの工場が建設可能な地域。重工業を含む多様な工業活動が行われる。

13.工業専用地域

•工場専用の地域で、住宅や学校、病院などの建設は一切認められない。騒音や排気ガスなどの発生が想定される重工業も許可されている。

　これら13の用途地域が都市内の土地利用を適切に区分することで、住民の生活環境の保護と都市機能の調和を図っています。ぜひ参考にしてみてください。

■用途地域について

　テナント賃貸借契約時には、物件の情報や契約内容を書面に残し、不動産会社から重要事項説明書に基づいた説明を受ける必要があります。この重要事項説明書には、テナント物件自体に関する大切なことが明記されています。

　通常、重要事項説明を受ける前に、不動産会社より事前確認のため重要事項説明書と賃貸借契約書の書案が提示されます。受け取ったら記載内容に齟齬や漏れがないか確認しましょう。不明な点があれば必ず担当者に質問し、疑問を解消しておくことが大切です。下記に確認しておくべき事項を挙げていますので、皆さんのご参考になれば幸いです。

①契約形態

　契約期間の満了後も賃貸借契約を更新できる『普通建物賃貸借契約』が一般的です。一方『定期建物賃貸借契約』には注意が必要です。この契約形態では、契約期間満了日を迎えると賃貸借契約が終了します。契約期間満了時に退去するか、貸主との間で新たな条件に合意した上で再契約を締結する必要があります。このため、長期的なビジネス展開を行う場合には不向きです。

②敷金・保証金

　契約時に貸主へ預ける金額です。原則退去時に借主に返還されますが、返還率が設定され入居期間により返還金が変わる場合や、必ず引かれる金額が設定されている場合もあります。

③礼金

　契約時に貸主に支払う金額です。借主には返還されません。

④各種保険料

　家賃保証会社や火災保険会社への保証料も予算に入れておきましょう。

⑤引渡しと明け渡し

　引き渡された状態で明け渡すのが原則です。通常スケルトンで引き渡しを受ければ、スケルトンの状態で明け渡すことになりますが、貸主や次の借主から同意が得られれば免除される場合もあります。

⑥特約条項

　それぞれの賃貸借契約独自の決まりごとが特約条項として記載されます。フリーレント期間や賃料減額期間など、賃貸借契約締結に際し取り決めた内容が反映されているか確認するようにしましょう。

■初めてのテナント契約

　用途変更とは、ある建物の新築時の使用用途を別の用途へ変える手続きのことを言います。

　一般的に用途変更に掛かる費用は80万円～200万円ほどとされていますが、この金額はあくまで参考程度に留めておき、実際の費用は建築士事務所に詳しく見積もってもらう必要があります。用途変更に掛かる費用は、対象となる既存物件に是正工事の必要があるか、確認申請に必要な書類は揃っているか、どのような用途だった物件をどのような用途へ変更するのか等、様々な要因によって金額が決まります。

　そのため、費用を見積もりするためには、打ち合わせや現地視察によって実際の状況を確認し、建物の具体的な使い道を定める必要があります。また用途変更に際して行政機関への確認申請手続きが必要かどうかも大きく左右します。

　確認申請が必要な場合に、行政機関や各検査機関へ提出するための必要書類に不備がある場合、余計な費用が掛かってしまう可能性が高くなります。例えば、用途変更する物件を建築した当時の検査済証が準備できなければ、建築業者に依頼のうえ建築士による再調査を実施する必要があります。そうなると、当然ながら調査費用が発生するため、最終的に用途変更全体にかかる費用も多くなります。また、必要書類に不備があると費用がかさむだけでなく、行政機関からの工事許可が下りにくくなるというデメリットもあります。不備が多ければ多いほど、自治体や検査機関との折衝も多くなり、工事スケジュールが長引いてしまいます。

　そして用途変更の費用を決める最後の要因は、見積や施工を実施してもらう建築士事務所への依頼費です。建築物の用途変更は、建設業や関係法令に関する非常に専門的な知識や技術を要する手続き・工事が必要となります。従って、物件オーナーやテナント内装業者が十分な知識や技術を持たないまま手続きを進めると、余計な時間や費用が掛かる恐れがあるため、用途変更のプロである建築士事務所や設計事務所に依頼することが賢明です。

　また用途変更の見積は、必要書類の揃い具合と図面調査・現地調査によって概算を出しますが、同じ条件の案件でも建築士事務所によって見積結果の金額には差が生じることがあります。すべての過程を一貫して自社で行える事務所のほうが、費用を抑えられる可能性があります。事業を始めたい物件の用途変更が必要な場合は、事前準備をしっかり行いましょう。

■用途変更に掛かる費用について