物件内覧時に注意する点は店舗系と事務所系では随分、目線が変わってきます。なかには共通する部分もありますが、相違点もあります。
【事務所系】
事務所系の物件の場合、建物の共用部（エントランス・エレベーター・トイレ・給湯室）を借主の費用でさわることはまずありませんので、維持管理が行き届いている物件かどうかは、内覧時にすぐ判断がつくと思います。当然、維持管理が行き届いていて、築年数が新しい物件がベストですが、その分家賃も高くなります。
必要な広さ（坪数）を満たす物件を内覧されていると思いますので、よくチエックし忘れる箇所のみ、取り上げさせて頂きます。
・原状回復の内容
・セキュリティーの有無、と有る場合の月額費用負担
・ゴミ処理に関する費用負担の有無
・空調のメンテナンス費用及び通常使用でのエアコンが故障した場合の費用負担の有無
・全館空調システムであるかどうか、またその場合、月々の電気代。
・水道代の費用負担詳細（上水道・下水道（浄化槽・汲取り））
・共用看板の設置費及び掲載にした場合の月々費用負担の有無。
・インターネット環境。
・共用部の清掃の頻度。
・専用部分の窓ガラスへの看板の掲示が可能か否か。
事務所系の物件の場合、共益費に上記チエックし忘れる項目でお伝えした内容の費用が含まれている場合が多いですが、物件により警備費は別請求等、色々なパターンがありますので、最初の案内時に即答を得られなくて、後日回答を頂くかたちでも結構ですので、契約してから「聞いてなかった！」ということがないようして頂ければと思います。
あと、可能であれば事前に物件の図面を入手しておき内寸の実測を計測し、その図面にメモしておくと良いかと思います。物件シートに記載されている専有面積は凡そ壁芯面積での表記になりますので、実際の内寸よりも広く表示されていますので、入手した図面でデスク等のレイアウトを描いた場合、図面では入るはずが実際は入らないという事態も起こりえます。
※壁芯面積…壁厚の中心線に囲まれた部分を計算した床面積のこと。
以前、事例で大手の保険会社が借りていた物件が空き、事務所をお探しの建材メーカーさんをご案内させて頂いた際、45坪程の専有面積の表記がなされていた物件だったのですが、内寸面積を測り、壁芯面積ということを考慮しても随分専有面積に違いがある物件がありました。よくよく調べてみると、エレベーターの面積まで含んだかたちの表記がなされていました。このようなことも実際にありますので、注意が必要かと思います。
以上のことが確認出来れば、事務所系の物件は再度内覧をして確認をする項目も少なくなりますので、再度、足を運ぶこともないと思います。ただ、聞かないと教えてくれないという認識を持って頂くことが重要かと思います。
【店舗系】
初回内覧時の一番のポイントは、自身が描いている理想のお店のイメージが、その物件で、しかも限られた予算の中で可能かどうかです。
まず、ファザードです。物件の顔ともいいますか、とにかくお客様が来店する際に最初に目につく部分となりますので、非常に重要な部分となります。
看板を付けることができる箇所等の制限がある場合もありますし、スタンド看板等、可動式の看板を置いても良いか、袖看板の設置する箇所、または内容の制限有無についても確認します。看板については、物件そのもののイメージに大きく影響しますので、契約前に「どのような看板をつけられるかイメージ図を下さい。」と言われる場合も多く、貸主又は、行政の指導で制限を受ける場合もありますので、看板は最後に考えられる方が多いですが、早い段階での最低限の確認は必要です。また、物件から少し離れてみて、看板をつけた状態を想像して頂き、通行する方から認知されるか、街路樹など邪魔するものの存在も確認してください。
外観チエックが終わりましたら、入口から物件内部の確認をしていきますが、物件により様々で、シャッターだけでフロントサッシが全くない物件もありますし、自動ドアが付いている物件もあります。
スケルトン物件ではない場合、付属している設備等、建具・備品が自分の描いているイメージに合致し、既存のまま使えるか、あるいは撤去しないといけないか、その撤去費用はどちらが負担するか。トイレは多少手を加える程度で、お客様が利用できる状態になり得るか、エアコンは比較的新しいものかどうか、特に水回りの位置変更が生じる場合は、造作費用も多分にかかる・・等、イメージが必要です。
最初の内覧時に注意することは、あくまで「イメージ」できるかどうか。
再内覧時、「イメージ」が合格の場合、再度内覧の日程を調整します。この時の主役は、あなたが工事を依頼する工事業者です。
店舗を探し始める同時期か、またはそれ以前に自分が思い描いているイメージを具体化してくれる「デザイナー」がいるかどうか、例えば飲食店の場合、電気、給排水、ガス、給排気の容量が、検討している物件で既に満たされているか、建築基準法、消防法等に抵触せずイメージで考えているレイアウトの実現が可能かなど、その専門家でないとわからないことが多数あります。
お薦めする方法は、店舗施工に実績のあるデザイナーと「イメージ」・「予算」を中心に予めあなたが企てている事業計画の内容をもとに事前に打合せをし、再内覧時にそのデザイナーと一緒に内覧することです。
大工工事はこの会社、左官屋はこの会社、設備屋はこの会社、電気屋はこの会社とそれぞれ分離発注をしてもいいと思いますし、その方がコストも安くなると思いますが、非常に手間暇が増えます。デザイナーに一括して依頼すると、その手間暇分コスト高になりますが、このタイミングで、そのことに時間をかけて頂くより、物件の「リサーチ」に少しでも時間を使って頂きたいので、「イメージ」を実現する業者の窓口は、少なくした方がいいと思います。
また、この時期は非常にやることが多く、資金調達、スタッフの確保、仕入れ先との打合せ、メニューなど、その物件に応じたかたちで再度調整に入ることも多数出てきますので、あまり時間をかけてしましますと、物件自体がなくなってしまうことありますし、「リサーチ」及び工事コストが見えてない中で、あせって賃貸借契約をしてしましますと、考えてもいない問題が出てきて、工事が予算をオーバーしてしまい、十分な運転資金を確保出来ずにスタートをきってしまう場合もあります。
再内覧時からその物件を申込むまでに確認をとるべき内容は、エアコン等の設備が残地されている場合の故障時に取り替え等、修理する際にかかる費用を貸主側にて負担するのか借主が負担するのかという問題です。店舗系の物件の場合、借主が日常のメンテナンスから故障時の修理負担までする場合が多いですが、新築時から例えば自動ドアがあった場合、自動ドアが通常使用で故障した場合は貸主が負担するという場合もあります。残地物か元々あった設備か貸主も理解していない時もありますので確認が必要です。
また造作が残っていて殆どが不要の場合、その撤去費用を家主さんが負担していただけるか、造作の一部が堅固な壁でレイアウト上、邪魔である為、撤去しても問題ないか、物件シートのときに少し触れましたが、耐力壁である場合は撤去は不可能となります。
ポイントは、内装工事をするにあたって、合理的にかつ少しでもコストを抑える為の確認が必要となります。コストを抑えるといっても、初期投資とランニングをバランスよく考えることが必要で、作動はするが、随分古いエアコンが残地されている場合は、台数にもよりますが、いつ故障するかわかりませんし、近年の省エネタイプのエアコンと比べると２割、３割は確実に電気代が変わってきますので、ランニングコストを考えると、取り替えた方がいい場合もあります。
そういった細かい内容を含めて「イメージ」を実現していく為には、やはり頼れる業者さんの存在は大きいのではないかと思います。
内部造作を含めた残地物がある場合、契約終了時の原状回復のことについても、予め確認をとっておく必要があります。「スケルトン」にしないといけない場合もありますし、原則スケルトンにしないといけないですが、契約終了時に家主さんと原状回復工事内容を協議する内容になる場合もありますし、居抜物件の場合、前賃借人の原状回復義務を引き継ぐ場合もあります。
色々なことを申しましたが、ひとつとして同じ物件はなく、引き渡しを受ける状態も様々になりますので、段取りよくスピーディーに予算内に工事費用が収まるか、並行して「リサーチ」の結果はＧＯか、判断を下していく必要があります。
内覧時は当然、事前に日時を不動産会社とアポイントをとりますが、まれに家主さんも来られる場合もあります。物件の所有者でもある場合がほとんどですので、当然一番よく物件のことを知っておられます。わからないところがあれば、不動産会社よりも明確な回答が返ってくると思いますし、聞いて頂くことは何の問題もないと思いますが、家主さんもあなたのことを知りたがっておられます。簡単に、事業計画の内容などをお話されると、印象もいいと思いますし、物件の内覧時から、条件交渉は既に始まってるという心構えでのぞまれるべきかと思います。
また、約束した時間に遅れそうな場合は、事前に不動産会社へ電話を入れるなど、最低限のビジネスマナーも必要かと思います。
●まとめ
・家賃以外のランニングコストを見落とさないようにしましょう。
・イニシャルコストの削減は頼れるデザイナーの存在が鍵！
・内覧から既に、条件交渉は始まっていることを忘れるないでおきましょう。
■内覧時、再内覧時の留意点
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