｜滋賀 テナント｜テナントショップは滋賀のテナント、賃貸店舗、賃貸事務所の専門店です。

　お客様から物件についてのお問い合わせをいただく際、「初期費用はいくら必要ですか？」という質問をよく頂戴します。ご入居時の賃料以外に必要な費用について把握しておきたいというお気持ちは自然なことですので、今回は一般的な「契約時初期費用と毎月の費用」についてご説明したいと思います（物件によりそれぞれ条件は異なりますので、ご了承ください）。

一般的な賃貸借契約時の初期費用（入居時に必要な費用）

●保証金または敷金：通常〇ヶ月分と記載があります。物件によっては入居期間に応じた返還率が設定されている場合がございます。

●礼金：通常〇ヵ月分と記載がありますが、物件によっては礼金の設定が無い場合もございます。こちらは原則借主様には返還されません。

●家賃保証会社初回保証委託料：家賃保証会社への初回保証委託料です。一般的には賃料や共益費等を含めた毎月に必要な費用の1ヵ月分です。更新時の費用は各保証会社により定めがあります。

●火災保険料：入居される物件に対して損害を与えた際の保険、自己の搬入した物品等を守るための保険に加入する必要があります。保険会社や加入されるプランによって必要な費用は変化しますのでご注意ください。

●仲介手数料：不動産業者への手数料（原則、賃料の１ヵ月分）です。

★賃料・管理費または共益費・駐車料：通常は1ヵ月分ですが、ご入居時期によっては1～1.5ヵ月分が必要となる場合もあります（例：6月入居予定を5月半ば入居に前倒しにする等）。駐車料は賃料に含まれている物件もあります。なお駐車可能台数は都度確認されることをおすすめします。

毎月の費用

　上記★の項目が毎月必要となる費用です。物件によっては上下水道料や電気代、ゴミ処理代等が毎月定額に設定されている物件や、看板の使用料が必要な物件もあります。

　冒頭でも述べましたように物件によって条件は様々ですので、物件資料や必要に応じて概要書もご提示させていただきますので、疑問に思われたことがございましたら、お気軽に弊社スタッフまでお問い合わせください。

■契約時初期費用と毎月の費用

　今回は契約書の内容について、少し角度を変えて考察、ご案内させていただきます。

　みなさん、契約書とはどういった内容が詰まったもの（書面）だと考えておられますか？

　契約書とは、トラブルにならないよう、考え得る限りに綴った当事者同士のルールを記載し、そこにお互いが署名（記名）と押印をして双方が約束を交わしたことの証明とする書類です。

　当たり前の説明になりますが、今回のポイントは「誰のための契約で、貸主と借主のどちらが守るべき内容が多いのか」という点です。

　しかし契約書に記載されるルールが「誰のため」で「どちらが守るべき内容が多い」のかと言うことは、契約種別にも寄りますし、すぐには答えにくい問題でもあります。

　そこで不動産の賃貸にフォーカスしてみましょう。

　すると、驚くことに（あくまで私見です）借主が守るべき項目が圧倒的に多いのです。例えば、

　①賃料…借主が貸主に支払う対価の約束

　②期間内解約・・・借主が退去する時のルール

　③遅延損害金の類・・・支払いが遅れた時に加算される利息

　④解除の条件・・・記載内容に抵触すれば貸主から契約解除されてしまいますよというもの

　⑤現状変更、原状回復・・・事前に書面等を提出し、貸主の承諾を得てから行うルールと元通りに復元しなければいけない約束

　…等々、借りる側のルールブックと捉えることも出来る内容となっています。

　当然ながら、所有者は建物そのものを維持管理していく義務がありますし、所有者が守らなければいけないルールもありますが、割合でいうと言わずもがなです。

　不動産を借りるということは、所有者（貸主側）からその不動産を使用収益する権利を得るため、基本的には借主が返すと自ら申し出るまでは返してもらえません。その権利の対価として賃料を得るのが賃貸借です。

　一部、定期建物賃貸借契約など期間を制限する例外もありますが、住居の場合は更に強力な権利を有することになります。だからこそ「正しく使ってもらわなければ困る」「約束を守れないなら返してもらいたい」「壊れてしまった部分は賠償してほしい」という切実な願いが積み重なったものが、書面での約束事＝契約書となるわけです。

　いずれにしてもいつかは貸主に返却することになりますので「借りてから返すまでのルールブック」、そうなると借りる側の約束が多いというのも合点がいきます。

　あくまでも信頼関係が成立した上での話なので、万一の時に揉めないようにするための備えという大前提です。しかし、その万一の事が起きるのも世の常…そうやって良い塩梅を求め続けた結果とも言えます。

　今回は、何の前触れもなく、ふと「そもそも契約書ってなんやろ？」と思いついたのでテーマにしてみました。不動産賃貸の契約書に関わらず、世の中は「契約」で成り立っているといっても過言ではありませんし、契約毎に契約書の内容も多種多様です。それだけ先人達もいろいろと苦労されてきたんだろうなと同情すら覚えます。今話題の鎌倉何某の何人を見て、なんて凄い話だと勝手にしみじみ思いながら寄稿させていただきました。

　せっかくなのでテナントの賃貸借契約をシリーズっぽくして、契約書の文言などを細かく、少しディープに掘り下げてみても面白いかなと思っています。

　乱文を最後までお読みいただき、ありがとうございました。

■「契約書」って？

　貸店舗を借りるとき、とりあえず駅前を探そうと考えている方は多いのではないでしょうか？確かに駅前立地には多くの人の目にも止まりやすいというメリットがあります。しかし郊外型にもメリットがあるのです。

　今回は駅前型と郊外型の物件のメリットを簡単にご紹介します。

■駅前型

　駅前型は主に「駅前近郊のビル内の物件」また「駅から徒歩圏内」の物件を指します。

　言うまでもなくメリットは駅前にあるため不特定多数の人に目に止まりやすく、駅の利用者層は老若男女を問いませんので、幅広いターゲット層を狙えるでしょう。

　ただ、駅前物件は店舗面積が狭い割に坪単価が高かったりと、立地条件だけでなく物件情報も細かくしっかり確認することが大切です。

■郊外型

　郊外型は主に車を利用して訪れる人が多い物件を指します。家族連れ、グループ客が多いのが特徴ですね。

　また店舗面積や駐車場も比較的広くとっている利点を目的としているので、一度に多くの利用客を集客できることがメリットの一つです。

　駅前物件も郊外物件、どちらにもメリットはあります。どのような客層に来て欲しいのか、どの程度の集客が見込めるのか、そして初期費用や家賃コストもしっかり考えながら物件を探さなくてはなりません。

　いま、ご自身の考えているコンセプトや描いている店舗イメージを具体的にご相談していただければ、ご提案の幅も大きく広がるかと思います。

　事業者として行動し、様々なことに思考を巡らせるのは大変な労力が必要ですが、同時にとても素敵なことだと思います。

　ぜひ皆様のお手伝いが出来れば、と考えておりますのでご相談されたいことなどございましたらお気軽にお問い合わせください。

　最後までお読みくださりありがとうございました。

■「郊外型と駅前型」の違いについて

　土地を所有しているものの特に使い道もなく、固定資産税を支払い続けている場合は、どうにかして土地を活用して収入を得たいと考えている所有者様も多いと思います。

　土地活用には賃貸経営や駐車場経営などさまざまな方法がありますが、基本的には収益が低くビジネスとして始めるには不向きといえるかもしれません。そこで不動産投資、また、収益性の高い土地活用を目指す方におすすめなのがテナント経営です。

　今回は土地活用について紹介していきます。ぜひ参考にしていただき、テナント経営を始める足がかりにしていただければと思います。

　それでは、「貸す」手段として、2つの代表的な例をご紹介します。

■事業用定期借地契約

　事業用定期借地権とは、ローサイドの物販店など、大型物件としてはショッピングセンターや物流倉庫などで広く使われている「借地権」の一種で、事業用借地（居住以外の用途の借地）にのみ利用できるものです。契約期間が終了すると貸地・借地の関係も解消し、土地も更地の状態に戻された上で、土地所有者に返還されます。「普通借地権」の契約とは違い、事業用借地権においては、土地を貸しても必ず戻ってくる、未利用土地の活用を促す効果も期待できます。土地のみを貸すので、土地所有者にとっては借入金返済の事業リスクや建物投資への負担もなく、地代収入を得ることができるというメリットがあります。

■物件を建てた上で土地を貸す（建物賃貸方式）

　この手段ですと、建物の建築費用を所有者様が支払う必要があり、自己資金や借入金の用意が必要になります。しかし、リースバック契約というものがあり、土地を利用したい事業者から、建設協力金として建物の建設代金を無利息で支払ってもらい、建物を事業者に一括賃貸して賃料を得るテナント経営の方法です。その際の建設協力金は、保証金として賃料と相殺して支払うため、初期費用を抑えながら自分名義の建物を建設でき、収益性が高い建物賃料が得られます。

　テナント経営は土地活用法の中でも収益性が高く、初期費用もマンションの賃貸経営などに比べて抑えられることがメリットです。一方、金融機関からの融資が厳しいなどのデメリットも存在します。使っていない土地を有効に活用し、テナント経営を目指してみませんか。

以上、お読みいただきありがとうございました。

■土地活用について

　それぞれの契約により内容が異なることは当然ですが居住用賃貸借に比べ、事業用賃貸借はその内容が特に複雑になります。

　入居中・退去時のトラブルを回避するためには契約条件を細かく確認した上で、きちんと理解することが大切です。　

　今回は賃貸借契約の一般的な項目とそのチェックポイントを紹介します。もちろん、確認すべき事項はこれだけではありませんので、疑問点があれば、不動産会社に「納得できるまで」確認するようにしましょう。

■契約形態

　テナントの場合、大きく分けると普通借家契約か定期借家契約になります。普通借家契約の場合は自動更新の旨が記載されてる場合もありますが、契約の更新手続きや更新料が必要な場合もあります。定期借家契約の場合は更新が無い契約となり、仮に契約期間が5年であればその期間しか借りる事ができません。

　そのため、契約満了後に賃借を希望する場合は再度契約を締結する必要があります。ただし、再契約の可否については契約締結時には確約されませんので、事前に契約期間を確認しておきましょう。

■賃料・管理費などの支払い方法

　賃料・管理費（共益費）の額と支払い方法、支払い期日を確認します。多くの場合、振り込みや自動引き落としにて翌月分を前月末日までに支払うことになっています。また、滞納時に延滞金が必要な場合には、延滞利率についても確認しましょう。さらに、賃料の改定についての取り決めがある場合には、その内容も確認します。よく確認しないまま契約を進めてしまい、ある時期一方的に賃料が増額となってしまうなど、賃料改定でトラブルとなる場合もありますので注意しましょう。

◼️敷金・保証金

　敷金・保証金が必要な場合には、その金額と返還に関する具体的な手続きなどを確認します。特に、敷金・保証金と退去時の原状回復費用との精算をめぐるトラブルは多いので、原状回復に関する取り決めも含めてしっかりと確認しましょう。なお、敷金・保証金については、不動産業者によって返還率の記載が異なる場合もあります。例えば◯年未満の退去の場合「◯%返金」「◯%償却」「◯%控除」などそれぞれ目的とされている意味が違います。事前によく確認しておきましょう。

■契約時のチェックポイント

　今回は物件を借りる際にポイントとなる項目について、簡単ではありますがそれぞれご紹介します。

◉保証金（敷金）

　ほとんどの物件で金額や〇ヶ月と設定があります。通常貸主に一旦預け入れ、退去時に未払い賃料等が無ければ契約内容に則って返還されるものですが、返還率が設定されている物件もあります。「〇年以内の退去は〇％返還」と決められており、ご自身の計画と十分比較されることをお勧めします。契約内容により返還率等有無もそれぞれですので、よくご確認下さい。

◉設備外

　「～は設備外」という文言を目にされたことはあるでしょうか。物件内部等に空調や照明、トイレ等の設備が残っているものがあります。居住用物件と異なり、通常これらの設備に不具合が生じた場合、貸主は修理や交換は行いません。新たに設備を整える必要がないというメリットと不具合がある際には借主にて負担しないといけないというデメリットを考慮する必要があります。

◉契約期間

　どの契約にも契約期間〇年という設定があります。契約期間の項目に「定期～」という単語があればご注意ください。通常であれば契約を更新することが出来るのですが、「定期～〇年」という契約については、事前に通知はありますが、〇年経つとまだまだ借りたいという意思があっても契約は終了します。契約前に確認しておきたい項目の一つです。

　初めて物件を借りる方は、色々と不安があるかと思います。ご不明な点は弊社までお問い合わせ下さい。最後までお読み下さりありがとうございます。

■物件を借りるにあたって

　今回のテーマは「居抜き」です。居抜き物件を探して契約する際、考え方の一つとして参考ポイントを手短に書かせて頂きたいと思います。

　それは「設備投資の先延ばしという側面がある」です。

　そもそも、スケルトンではなく居抜き物件を契約する（探す）動機は、改装費用を出来る限り抑制し、限られた予算の中で運転資金を残したいからだと思います。ただ、居抜きとして物件に残っている設えは既に経年、損耗しているので故障のリスクがあります。

　特に見落としがちなのは空調設備、いわゆるエアコンは相当年数が経過しているものが多く、いつ不具合を起こすかが見た目では分からず、修理交換にも大きな金額となります。また、今般の半導体不足による部品供給の停滞により「直したくても直せない」まま、物件を使用収益していかないといけないという高難易度のミッションを受けることになります。加えて古いエアコンは「光熱費の負担が大きい」のです。因みに一般家庭用のエアコンや冷蔵庫は、大体７年くらいで省エネ能力が段違いで良くなるらしく、なんでも７年前に購入した物をさらに７年使用するくらいなら、新品買って７年使う方が電気代の差額で買うことができてしまうとか。

　業務用のエアコンでそこまで差が出るのかと言われれば、そうでもないかもしれませんが、そういった視点を見落とされている方は結構おられる気がします。

「居抜き」に対する初期投資と維持管理の向き合い方はこのエアコンだけを取ってみても気付くことができると思います。

　途中から、さながら家電量販店のセールスマンが憑依したような不思議な感覚にもなりましたが、ちょっとしたヒントとしてお役立ていただければ幸いです。

・・・年末はエアコン、冷蔵庫のお買い換え、オススメです。詳しくはwebチラシをご覧下さい。※在庫には限りがありますので品切れの場合はご容赦ください・・・

　巻末の一部乱文お許し下さい。最後までお読み下さりありがとうございました。

■「居抜き」との向き合い方

Q.先月で切れる契約の更新を忘れていました。いきなり立ち退きとか言われないでしょうか？

A.すぐに退去する必要はありません。契約内容を確認していただき、自動的に更新する内容の条文等が記載されている場合は従前の契約内容のまま契約は続きます。

　自動的に更新する内容になっていない契約は法定更新となり、「期限の定めのない契約」として継続します。この場合、従前の契約に更新料が必要だったとしても更新されれば更新料を払う必要性はなくなります。

　また、法定更新された場合は民法が適用されるかたちになりますので、借り手から退去を申し出る期限は3カ月に設定されるでしょう。仮に契約した当初は退去予告が6カ月前や1カ月前であったとしても予告期間は3カ月前になります。

　このような法定更新が適応された際に借り手が不利益を受けるとすれば、従前の契約では退去を申し出る期限が1カ月前や2カ月前に設定されていた場合、その期限が3カ月前になることくらいではないでしょうか。

　では定期建物賃貸借契約の場合はどうなるでしょうか。

　定期建物賃貸借契約とは、 期間の定めのある建物賃貸借契約のうち、賃貸借契約の更新が認められず、 契約期間の満了により確定的に賃貸借が終了する賃貸借契約をいいます。借地借家法38条では定期建物賃貸借契約について以下のように規定されています。

　【定期】という文字通り、基本的に更新することが出来ない契約となりますので契約期限が到来すれば物件を引き渡さなければなりません。ですので定期建物賃貸借契約は書面で契約を交わす必要があります（借地借家法38条1項）。

　また、賃貸人が賃借人に対して「契約の更新がなく、期間の満了により契約が終了すること」という旨が記載された書面を交付した上で説明することも必要です（借地借家法38条2項）。仮に説明がなされなかった場合、その契約は定期建物賃貸借ではなく通常の建物賃貸借となります。

　いかがでしたでしょうか。契約更新は数年に1回と数少なく、忘れてしまいがちな事項ではあります。更新のある契約と更新のない契約があることに留意し、借り手側と貸し手側の信頼関係を築いていくことが大切ではないでしょうか。

　最後までご覧いただきありがとうございました！

■物件の更新を忘れるとどうなるの？

　用途地域とは、計画的な市街化を形成するため、建築できる建物の種類や用途制限を定めたルールのことです。大きく分けて住居系、商業系、工業系があります。さらに細かく分かれているので簡単にそれぞれ見ていきましょう。

●住居系

【第1種低層住居専用地域】

　高さ制限(10mもしくは12m)があります。

　定められた業種、条件等があるため、限定的な店舗しか建てられません。

『住居専用地域』とある通り、基本的に居住地域として保護される区域になりますので、用途地域の中で最も厳しい規制が課せられている地域です。

【第2種低層住居専用地域】

　第1種低層住居専用地域と同様に高さ制限があります。

　床面積150㎡以内2階建以下の店舗(飲食店・コンビニ等)が建てられます。

【第1種中高層住居専用地域】

　業種により2階以下、床面積500㎡以下の店舗(飲食店等)が認められています。

　また、300㎡までの自動車駐車場を建てられるためコインパーキングも認められています。

【第2種中高層住居専用地域】

　それぞれの建てられる用途に加え、2階以下1500㎡までの飲食店、各種店舗、事務所が認められています。

【準住居地域】

　3階以上または床面積300㎡より大きな自動車車庫、床面積150㎡以下の自動車修理工場、床面積200㎡以下の映画館等が認められる地域です。

　住居系用途地域の中では最も許容範囲が広い地域となります。

【田園住居地域】

　建物制限的には第1種低層住居専用地域に近いものとなります。

　ただし、床面積500㎡以下であれば農産物の直売所等、農業の利便増進に必要な店舗・飲食店であれば建てることが可能となります。

　※「田園住居地域」は2018年4月1日に新たに追加された用途地域になります。

●商業系

【近隣商業地域】

　10000㎡までの店舗(飲食店、展示場、遊技場等)が可能です。また、小規模の工場も認められています。

【商業地域】

　飲食店、百貨店はもちろんオフィスビルが立ち並ぶ地域です。一定の工場等を除いて、ほとんどの用途の建築物を建てることが可能です。

●工業系

【準工業地域】

　商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建築物を建てることが可能となります。

　ただし、一定の安全上・防火上の危険、環境悪化等をもたらす恐れのある工場は建てることが出来ません。

【工業地域】

　準工業地域と違いどんな工場でも基本的には建てられる地域です。住宅、店舗も建てられますが、学校、病院、ホテル等は建てられません。

【工業専用地域】

　名称の通り工場の為の地域になります。また、工業地としての土地活用を妨げるような用途の建築が原則禁止とされていますので、住宅や店舗、学校、病院、ホテル等は建てられません。

　いかがでしたでしょうか。こうして見るとどこでも自由に出店出来る訳ではありませんので、出店されたい地域がどの用途地域に該当するのか、事前に確認しておくことが大切です。

　最後までご覧いただきありがとうございました！

■市街化区域に設定されている『用途地域』とは？

これから新しく事業を始める方には、既に事業計画を立て希望条件も明確にされている方もいらっしゃれば、「こんなことがしたい！」というイメージはあるものの、実際に物件を選ぶとなるとどうすればよいか分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

弊社ではまだ条件があまり決まっていない方からご相談いただくこともありますので、今回は物件探しのポイントをご説明させていただきます。

■エリア／立地

まずはエリアを決めましょう！

滋賀県であれば、湖南地域や湖西地域といったようにおおまかな範囲を絞るだけでも十分それぞれ地域の特徴が見えてきます。

次は立地です。イメージ、コンセプトに合わせて「駅近」もしくは「ロードサイド」等々…。ちなみにこの辺りを選択される場合は賃料も高くなってきます。

また業種業態によっては「駅から徒歩〇〇分まで（80m＝1分で算出）」、共用部なしの「単独店舗」、来客者の関係で「1階のみ」や「エレベーター付きなら空中階でも…」などが考えられますね。

また交通量の多い道路は一見すると好立地に思えますが、"ただ通り過ぎるだけの道"だったり･･･。

事業にぴったりな物件条件というのは業種業態によって本当に様々で、視認性がありプラスなものもあれば、来客が無くマイナスな場合もあるので注意が必要です。

例えば飲食店だと料理の味が良ければ駐車場の無い郊外でも繁盛されている店舗もあります。

今の時代、インターネットの物凄いパワーで立地関係無しの例外もありますが…

■広さ

さて、次は物件の必要な広さを考えます！

基本的に事業用物件は「㎡」または「坪」で掲載されていますので、「○○坪ってどれぐらいの広さ？」とご質問いただくこともあります。確かに普段の生活する中では「坪」より「帖」の方が馴染みがあるかなと思いますね。

1坪＝約2帖なので、仮に15坪の物件であれば30帖として「大体自宅のリビング2つ分ぐらいの広さ」といったイメージをするのもアリです！

「㎡」の場合は、単純な四角形の物件であれば、縦(m)×横(m)で算出でき、仮に100㎡の物件であれば、縦(10m)×横(10m)でイメージすると事前に什器･備品、造作物の設置可否が分かります。

しかし、実際に物件を見てみると思っていたより狭かったり、逆に広かったりしますので、実物を確認して他の物件に活かすのも良いかもしれません。

※あくまでも個人的な意見です。

■賃料

最後に物件探しで一番気になるポイントになるであろう賃料についてです！

飲食店であれば賃料を月売上の10%を目安とされることが多いですが、必ずしもそうである必要はありません。

好条件の物件を借りて高い賃料を出せば売上げに繋がる要因にも成り得ますし、”賃料が高い”ということが良い方向に働く場合もあります（もちろんその反対もあり得ますので、悪しからず…）。

ただし、無理をする必要はありません！

「エリア」「立地」「広さ」「予算」等については都度ご相談はさせていただきます！

以上、簡単にではありますが物件探しのポイントを3点、ご説明させていただきました。

お客様のご希望条件に近い物件を全力でお探しさせていただきますので、お気軽にご相談ください！

■物件探しのポイント

■Ｑ　知人Ｘが借りている物件をＸを転貸人として借りています。大丈夫でしょうか？

□Ａ　元の賃貸借契約の家主さんの承諾を得て、建物を転借している場合、知人Ｘが賃料不払いで元の賃借契約が解除された場合、転貸借も終了し物件を明け渡さなければなりません。もちろん、転貸借は家主さんの承諾を得ない限り禁止されていまして、家主さんと知人Ｘが、元の賃貸借契約を合意のもと解除した場合、あなたの転借人の地位は、守られますが、賃料不払いのような、知人Ｘの債務不履行の場合は、あなたが知人Ｘに遅れる事なく家賃の支払いをしていたとしても、契約は解除されますので、賃貸借契約では家主さんと賃借人の信頼関係が重要なのと同じように、転貸借契約でも、転貸人と転借人の信頼関係は重要になります。

■転貸借契約って？

　今回はテナントをお探しの際、必ず目にされる「物件資料」内の用語について説明します。

　物件探しの参考にして頂ければ幸いです。なお、あくまで一般的なものであり、全ての物件に当てはまるものではありません。物件ごとに大きく異なることもございますので、気になる物件があればお気軽にお問い合わせください！

【賃料】

　最初に目が行くところですね。「税別」か「税込」の差は結構大きいので要チェックです。

【保証金・敷金】

　ご契約時に貸主様へお預けする金額で、具体的金額や賃料の○ヵ月分と記載があります。入居期間によって返還される金額が変動したり(保証金返還率)、いつ退去されても○％は返還されなかったり(解約引き)と様々です。

【礼金】

　ご契約時に貸主様へ支払うもので、返還されません。

【管理費等】

　共用部の維持費(照明・エレベーター等)や清掃費など、共用部を正常に維持していくための費用、また賃貸借契約期間の契約条項維持管理に必要となります。

【駐車場】

　何台分駐車可能か、1台あたりの駐車料等をチェックしましょう。共用駐車場はあるけれども従業員用は別途契約が必要であったり、そもそも従業員は駐車出来ない場合もあれば、駐車場代が賃料に含まれている場合もあります。多くの駐車場を必要とされているのであれば、要チェックです。

【徒歩○分】

　徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数字です。(直線距離ではありません)

【空き状況】

　数ヵ月先の引渡となる物件もあるので、確認が必要です。

【その他】

　主にインフラ関係が記載されます。中には上下水道のない物件もあります。それぞれの個別メーターにより借主様が個別に算出されたり、貸主様から請求、また賃料に含まれていたりと様々なケースがあります。

【保証会社】

　家賃保証会社についてはほとんどの物件で加入を求められます。初回におよそ月額固定費の1ヵ月分、毎年の更新時にその10％程度が必要です。(保証会社ごとに条件は異なります)

【火災保険】

　加入は必須です。火災以外の原因であっても、物件内の自己所有物を守るため、また自己の過失で物件に損害を与えてしまうことに対しての保険です。

　このように、物件ごとに条件は様々です。

　気になる物件があればお気軽にお電話やメールでご質問下さい。お問い合わせをお待ちしております！

■物件資料の用語について

　ロードサイド単独店舗（土地約400坪、建物約160坪）をリサイクルショップの運営をする為に建物賃貸借で借りました。キュービクル設備があり、当初、予定していなかった保安点検費を請求されています。点検費は家主さんが支払うものではないのでしょうか？

□Ａ　キュービクル（高圧受電設備）とは、通常、電気は電柱から線を引込み、配電盤を通してコンセント等まで繋ぎます。この時、電柱までの電圧は6600Ｖと非常に高圧でこのままでは利用できません。そこで電柱にぶら下がっているバケツのような装置が一般家庭で使えるように100Ｖや200Ｖに変圧してくれています。しかし、このバケツで変圧できる容量には限界があり、多くの電気を必要とする店舗、ビル等では、その施設自体に変圧装置を設置することが必要になります。その装置のことをキュービクルと呼んでいます。メリットは安い電気単価で大量の電気を使用できるようになりますが、但し、電気事業法の定めにおいて保安点検が義務づけられています。

　今回の問題はそのキュービクルの点検費用を誰が負担するかという問題です。一般的には貸ビル等で複数のテナントが入居している場合、キュービクルの保安点検は家主さんの費用負担のもとに行います。ただ、単独店舗、又一棟貸ビルの場合など借主が単体の場合は、そうでない場合もあります。契約前の取り決めにおいて、建物又専有する区画に存在する設備に関しての維持費、故障時の修理・交換費用は家主側で負担するのか借主側で負担するのかを決めておく必要があります。

　今回の問題はキュービクルがあることで、月々の電気料金が通常よりも安価になっていますので、保安点検費の負担はそのことを考えるとプラスマイナスゼロではないかと思います。ただ、キュービクルが故障し、取り替えないといけない場合大きな費用が必要となりますので、故障時の補修・取替負担についての取決めにも留意しましょう。後々、大きな問題になってくる恐れがあります。

　キュービクル以外にもそのような問題が発生する恐れのある建物に付随する設備は浄化槽、受水槽等があります。いずれにしても、契約を締結する前に維持費や修繕費、故障時どうするか等、どちらが費用を負担するのかを明確にしておく必要があることに留意しましょう。

■キュービクル設備点検費用は誰が負担するの？

　今回は、賃貸契約の中で「原状回復」の意味や捉え方についてお伝えしたいと思います。まず、賃貸という言葉が表す通り、賃料を払って所有者から貸してもらうので、「いつかは返却」しなければなりません。事業拡大による移転、不動産の購入など前向きなものから少し後ろ向きのものまで…理由はそれぞれありますが期間の長短に関わらず借りたものを返す事が賃貸契約の理（ことわり）です。

　そこで、オーナーにテナントを返す際、必ず行わなければならない事の1つが「原状回復」です。

■原状回復とは

「一般には、ある事実が生じなかったならば本来あったであろう法律上または事実上の状態（原状）に戻すこと」

　！？・・・難しい表現ですね。より分かりやすい言葉に変えてみましょう！

「ある事情によってもたらされた現在の状態を、本来の状態に戻すこと。例えば、契約を解除した場合、契約締結以前の状態に回復させること」

　つまるところ、借りた時の状態に戻す（復元する）事を意味します。

　借りたものは返す、というごく当たり前な約束に加えて、元に戻して返すというのが原状回復なのです。

　例えるなら（独断で選んでいますのであしからず…）、自動車を借りるとします。洗車もしてあって、内装も綺麗、新車ではありませんが目立つ傷もなく、燃料は満タン。

　びわ湖1周、およそ200キロメートル走行して返却します（滋賀県の会社なので…）。道中手にした土産物を持参しつつ「ありがとう」と自動車を返すわけです。その際に、ちゃんと貸してもらった状態に返しましょうという事なのです。

　洗車して、ゴミは処分、燃料は満タン返し。万が一、擦ったりして傷を付けてしまったのなら修理する、もしくは修理代を負担するという捉え方を持っていただければイメージしやすいのではないでしょうか。

　車を借りる事とは規模が違いますが、テナント、事業用不動産というと難しい言葉を多用している世界なので、分かりやすくお伝えする事も当社の役目ではないかと思っています。

　当職の勝手な妄想ですが、原状回復シリーズとして一歩ずつ踏み込んだ内容を不定期にここで発信していけたらいいなと企んでいます。

　因みに、原状回復という意味をネットでサーフィンしていたら、国際法上の原状回復という定義が見つかりましたので（どうでもいい…という方も多いかもしれませんが）最後に載せて失礼させていただきます。

　（国同士のケンカ・・・戦争についてだったので納得半分ですが、正直驚きました）

【参考】-国際法上の原状回復-

「国際法上の違法行為が行われなかったとすれば存在したであろう状態を回復すること。たとえば、国際法に違反する国内法が制定されたとき、この国内法を廃止すること、理由なく逮捕した外国人を釈放すること、違法に外国から連行した者を帰還させること、不法に没収した外国人財産を返還すること、不法に占領した外国領域から軍隊を撤退せしめることなどは、いずれも原状回復である。原状回復は、国際違法行為に基づく国家責任の解除の基本的形態であり、それが絶対的に不可能であるか、または社会通念からみて犠牲が不均衡に大きい場合を除き、違法行為を行った国は原状回復の義務を負うとされる。」

　なんとも壮大なスケールになっていますね！

　長々と乱文失礼いたしました。ご拝読ありがとうございました！

■原状回復をするという事（退去明渡の考え方）

■Ｑ　６階建ビルのワンフロア（約60坪）を借りて学習塾（個別教室）を開業する際に消防設備工事は、家主さん側の指定工事業者で工事する約束になっていたのですが、その工事費用として50万円程請求されました。そんなに高くつくものなのでしょうか？

　□Ａ　建物の用途により設置基準は違いますが、その６階建てのビルの場合、自動火災報知設備があり、費用が高くついたと推測されます。

　自動火災報知設備とは、感知器が熱や煙を感知し、受信機に火災信号などを送り知らせます。受信機は警報を発し、火災地区を表示し地区ベルなどを鳴動させ建物内にいる人に火災の発生を知らせる設備となります。推測されることは、学習塾の個別教室という用途で、その60坪のフロアを何カ所も小さい教室で区切り、その区切った数の分だけ感知器を増設する必要性が出てきた為ではないでしょうか？

　もちろん増設するだけではなく、受信機に連動し、そのフロアに感知器を増設したことによって、他のフロアの感知器に影響が出ていないかのテストもされたかと思います。

　自動火災報知設備に不備があり、そのことが原因でビルの火災被害が増大した場合、家主さんの過失責任も問われることもありますので、通常その工事は家主さんが信頼を置ける施工業者に任されるのが一般的であり、設置個数にもよりますが、50万円という費用は決して法外な金額ではないかと思います。

■消防設備等設備機器工事負担はどちら負担?!