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■相続税について

　店舗の出店を検討されている方にとって、「どんな物件を選ぶか」は事業の成功を左右する大切なポイントです。

「駅から近いから良い物件」「賃料が安いからお得な物件」

と思われることもありますが、事業用不動産では条件面だけでは判断できません。

　実際には、業種の可不可はもちろん、ターゲット先・周辺環境・店舗運営のしやすさなど、さまざまな視点から物件を見る必要があります。

　今回は、事業用不動産のプロが考える「良い店舗物件を見極める5つのポイント」をご紹介します。

①ターゲットとなるお客様が訪れやすい立地か

　店舗物件で最も重要なポイントのひとつが立地条件です。

ただし、「駅前だから良い」「人通りが多いから成功する」とは限りません。

大切なのは、その店舗を利用するお客様が訪れやすい場所かどうかです。

例えば、

・仕事帰りのお客様が多い業態なら駅からの動線
・ファミリー向けなら駐車場や周辺環境
・目的をもった来店型の店舗なら視認性（分かりやすさ）やアクセス性

など、業種によって適した立地条件は変わってきます。

②視認性が高く、お店の存在を伝えやすいか

　比較的人気のある店舗物件は、お客様から見つけてもらいやすい特徴があります。

確認したいポイントは、

・道路から店舗が見えるか
・入口の位置が分かりやすいか
・看板を設置できるスペースがあるか
・通行人や車から認識されやすいか

です。

どれだけ魅力的なお店でも、存在を知ってもらえなければ来店にはつながりません。

③店舗運営に必要な設備が整っているか

　物件を契約してから、「希望していた設備工事ができない」というケースもあります。

そのため、事前に、

・電気容量
・給排水設備
・ガス設備
・空調設備

・消防設備
・排気やダクト工事の可否

・搬入経路

などを事前に確認することが重要です。

特に飲食店や美容室など、設備が売上や営業内容に直結する業種では慎重な確認が必要です。

④賃料と事業計画のバランスが合っているか

　魅力的な物件でも、賃料負担が大きすぎると店舗運営が苦しくなる可能性があります。

重要なのは、「借りられる物件」ではなく「継続して運営できる物件」を選ぶことです。

売上予測、人件費、仕入れ費用などを考えたうえで、無理のない賃料設定かを確認しましょう。

⑤将来的な成長をイメージできるか

　良い店舗物件は、現在の条件だけではなく、将来の事業展開も考えて選ぶことが大切です。

例えば、

・店舗を広げる余地があるか
・周辺エリアの発展性はあるか
・長く営業できる環境か

なども重要な判断材料になります。

まとめ

『良い店舗物件』とは、単純に『条件が良い物件』ではありません。

その店舗で事業を成功させるために、

・お客様が訪れやすい場所か
・店舗の魅力を伝えられるか
・営業に必要な設備があるか
・無理なく運営していくことができるか

を総合的に判断することが大切です。

　事業用物件探しでは、物件情報だけでは分からないポイントも多くあります。

　私たちは、出店目的や業種に合わせた物件探しをサポートし、お客様の事業成功につながる店舗選びをお手伝いしています。

　店舗開業や移転をご検討の際は、お気軽にご相談ください。

■良い店舗物件とは？プロが見るチェックポイント5選　

　賃貸借契約において、『残置物』と『設備』は大きく異なる意味をもちます。

　『設備』とは原則、貸主がもともと物件に備え付けたもので、例えば、エアコンや給湯器、換気扇、照明などが該当します。これらは契約書や設備表に明記され、通常は原則、貸主に修理義務があります。

　一方で『残置物（設備外）』とは、原則は前借主などが残置した動産物を指し、動作保証はなく、壊れても貸主に修理や交換する義務はありません。

　契約前に、物件内のどの物が設備に含まれるか、契約書や重要事項説明書、設備表を通してしっかり確認しておくことが重要です。曖昧なまま進めると、『これって壊れたけどどうなるの？』といったトラブルにつながることがあります。

　残置物が壊れた場合は借主が修理・交換費用を負担しなければならず、勝手に撤去はできず、事前に貸主に確認が必要な場合が大半です。入居直後であったとしても不具合があれば借主の負担となるので、十分な確認が必要です。

　一方、設備として扱われるものであれば、通常使用であれば基本的に貸主が修理・交換してくれるため、借主が安心して利用できます。ただし、発見したら早めに伝えることも大切です。

　入居前には、内見時に本当にそれが設備なのか残置物なのか確認することが重要で、また、契約書、重要事項説明書に具体的に明記されているかどうか、確認しましょう。

　入居前に『設備』と『残置物』の違いをしっかり理解することが安心して賃貸借契約を進めるうえでとても大切です。設備は貸主に対し、故障や不具合があれば貸主にまずは修理や交換を求めることができ、一方、残置物は保証や修理義務は貸主にはありません。契約前に何がどちらに該当するのかを確認しておくことで、不意の費用負担を避けることができます。

　設備と残置物については契約前に説明があります。入居後にトラブルにならないように、念には念を入れて確認するようにしましょう。

■『設備』と『残置物（設備外）』

　独立開業の夢を実現するために、個人事業主としてではなく、当初から法人設立を検討されている方もおられます。

　そんな時、どのように手続きを進めればよいのでしょうか。

　通常、法人様から申込意向をいただいた賃貸借契約において、

　　①申込書（法人様内容を記入）提出

　　②家賃保証会社審査・貸主様審査

　　③重要事項説明

　　④契約締結・決済金入金

　　⑤契約開始

　　といった流れになります。

　まず、懸念されるのは申込時点では借主となる設立法人自体が存在していないことです。

　新規に法人契約を希望される場合は、上記②時に必要書類として申込法人の履歴事項全部証明書を提出することができず、審査自体すすめられません。

　ここ近年においては、上場企業を借主とする場合や一時使用契約などの短期契約を除き、ほぼすべての契約で家賃保証会社への加入を必須条件とするのが一般的となっています。

　そこで、次のような流れになります。

　【代表者個人で契約締結後、法人契約に移行する】

　　①（個人様名義にて）申込書提出

　　②家賃保証会社の審査

　　③貸主様審査

　　④重要事項説明・契約締結

　　⑤契約開始

　　⑥（設立した法人様名義にて）申込書提出

　　⑦家賃保証会社の審査

　　⑧貸主の承認

　　⑨重要事項説明・契約締結

　　⑩契約開始

　※個人で契約した際に貸主に預託した敷金・保証金は法人契約移行時に移行します

　※法人契約への切替えには、個人契約時の借主が新規法人の代表取締役で、かつ連帯保証人となることが必要

　この場合、①提出の際に「新規法人を設立次第、法人契約へ移行を希望」と記載し、不動産仲介会社を通じて家賃保証会社・貸主の内諾を得ることがポイントです。

　あらかじめ了承を得ておくことで、仲介手数料、及び家賃保証会社の初回保証委託料が個人・法人それぞれの契約時に満額請求されることを回避できる場合があります。（不動産会社・家賃保証会社によって異なります。）

　また、個人の審査を通しておけば、実際には個人契約を締結せずに最初から法人契約を行う場合もあります。（詳細は案件ごとに異なりますので、都度確認が必要です。）

　株式会社テナントショップへお気軽にご相談ください。あなたの夢の実現にお役立ちできたらうれしいです。

■申込物件の所在地で新規に法人を立ち上げ、賃貸借契約を結ぶには

■固定資産税と都市計画税について

　　この2つの不動産用語は、賃貸借契約書に必ずといっていいほど出てくる大事な用語です。

　まず、「現状有姿」とは、今ある状態そのまま、ということです。

　「現状有姿」で物件を借りるということは、物件のその時の状態をよくわかった上で引き渡す（借りる）ことを承諾しました、ということになります。

　物件を契約した後になって、「ここが壊れているので修繕してほしい」、「あれは使わないので撤去してほしい」となっても、「現状有姿で借りると約束しましたよね」と原則、対応いただくことは難しいでしょう。

　よって、物件を内見した時に希望、交渉する内容や何か気になること、気付いたことがあれば、契約前にしっかり質問、確認をして、修繕してもらえないか、撤去してもらえないか等、申込書を出される際に交渉しましょう。

　次に、「原状回復」ですが、これは退去する際、借りたときの状態と同じ状態に戻して退去するということです。

　借りたときの状態とは、契約開始、また、引渡しを受けたときと同じ状態を指し、その状態に戻すということです。

　付加した内装造作を撤去する、物件を汚してしまったり、壊してしまったりしたときには修復、また貼替えて元に戻さなければなりません。

　退去時に借りた時の状態より良くなっている箇所については原状回復を免除されることもありますが、原則は「借りた時の状態と同じ状態にして退去する」ことになります。

　物件を借りるとき、また、探すときも事前にしっかり理解しておかないと後々、余計なトラブルになりかねませんので注意しましょう。

■「現状有姿」と「原状回復」

■グリストラップ清掃を怠るとどうなる？

　独立開業の夢を実現するために、ずっと探し続けていた理想の物件に出会えた！そんなとき、ふと「次にどうしたらいいんだろう。初期費用や改装資金、運転資金などいくらかかるかわからない。自己資金で足りるのかな。それでも申込みをしないと他の人に押さえられたら後悔する・・・」と悩んでしまうことはありませんか。

　お住まいであれば、引越しのご経験をされた方は多いと思いますが、テナントを借りて開業するご経験はほとんどの方にとっては一生に1度あるかないかでしょう。

　先日、事前に物件検索で気になる物件をチェックしてからお電話で予約されて来店いただいたお客様がいらっしゃいました。美容関係の店舗をお考えとのこと。そこで、希望エリア、賃料や広さ、駐車場台数などのご条件を伺いながら物件を絞り込んでいきました。そこで、「いつ頃のオープンをお考えですか」とお尋ねすると、「1年以内には」とのお答えでした。

　「もし、今日ご提案した物件を気に入られたとして、すぐに申込いただいたとしても、賃料発生が半年以上先になると、貸主様には一般的に良いお返事はいただけないでしょう」とお伝えして、開業までの一般的なスケジュールをご案内しました。

　例えば、12月に開店したい場合、工事期間を考えると契約開始は11月。契約書の締結と契約金のお支払いは10月下旬まで。融資を受けるとなると、金融機関の審査に１～2ヶ月はかかるので、8月末までには事業計画書及び改装見積書などを添えて融資の申込みをする必要があります。となると、6月には物件を絞り込んで見積りやレイアウトなどの打合せを始めなくてはなりません。（あくまで余裕を持ったスケジュールの例です）

　では、どのタイミングで申込みをすればいいのでしょうか。

　そこで物件を具体的に絞りこんだ段階で申込みすることをお勧めします。なぜなら、申込書の提出順位で優先する申込人様を決められる貸主様も多いため、申込書を提出しないまま業者見積などで時間をかけていると、その間に他者様から申込書が提出されてしまい2番手となってしまうことがあるからです。申込書を提出、そのうえで内外装レイアウトなどの打合せ・見積りを同時に進めていくのがスムーズです。つまり、物件の申込みと改装資金も踏まえた業者見積りの手配は同時並行で進めていくことがポイントです。

　このような流れを踏まえて物件探しをしていくと、理想の物件との出会いが早まると思います。

　また、株式会社テナントショップでは店舗改装の実績豊富な業者様の紹介もさせていただいておりますので、お気軽にご相談ください。皆様の夢の実現にお役立ちできたらうれしいです。

■物件の申込みと改装資金の手配の関係

■不動産投資について〜長期保有がおすすめ〜

■内覧でよくある質問ベスト5

　火災保険に加入するとき、セットで加入することが多いのが賠償責任保険です。多くの店舗や事務所といった事業用物件向けの損害保険は、火災保険と賠償責任保険のセットで販売されています。

【火災保険は建物や什器、賠償責任保険は他者への賠償】

　借主様が加入する火災保険は基本的に、保険契約者（借主）が所有・管理する什器、備品、商品などが対象となります。火災や水害などで損害を受けたときに補償される保険です。

　一方で賠償責任保険は、保険契約者（借主様）が発生させた事故などによって、第三者の財物や身体に損害を与えたときに、賠償金を支払う保険です。

　賠償金とは、他人に損害を与えた場合に原状を復帰するための費用のことをいいます。他人の財物を破損させた場合は、その修理費用や同程度の製品を再度購入する費用が賠償金です。賠償金は損害が発生しなければ、支払うべき金額が分かりませんので、保険に加入してリスクに備えておく必要があります。建物や財物の損害とは異なり、賠償金の金額が青天井になるケースは少なくありません。

　賃貸物件で事業を営んでいる場合、借家人賠償責任保険加入について必ずご案内しています。

　借家人賠償責任保険とは、火災などで貸借している物件内の所有者様の財物に損傷を与えた場合に賠償金が支払われる保険です。借家人賠償責任保険に加入していない状態で火災が発生した場合は物件の所有者様に多額の原状復帰費用を自費にて支払うことになります。

　店舗や事務所などを構えて営利活動を行っているのであれば、リスクヘッジとしての賠償責任保険の加入は必須です。必要となる賠償責任保険料は、営んでいる事業内容や業種によって異なります。

　例えば、理容室や美容サロンを経営している場合は、受託者賠償責任保険や施術行為起因損害賠償責任保険といった保険を検討するべきかもしれません。これは施術中にお客様にケガをさせてしまった場合に賠償金が支払われる保険です。

　また飲食店を経営しているのであれば、生産物賠償責任保険が必要です。お客様に食中毒による被害を与えた場合、生産物賠償責任保険に加入している場合は補償対象となるでしょう。

　さらに店舗への来客によって収入を得ている場合には、店舗休業保険に加入しておくと、天災や火災などによって休業を余儀なくされたときの収入減少が補償されます。

　このように賠償責任保険は業種によって加入すべき保険内容が異なりますので、契約を締結する前に、再度、保険会社担当者様へご自身の営む事業に適した補償内容になっているかどうかを必ず確認しておきましょう。

■保険について

■相続とは？

　今回は建物を使い始めるときに必要な大切な届け出、「防火対象物使用開始届」についてお話しします！

◆ 防火対象物使用開始届とは？

　「防火対象物使用開始届（ぼうかたいしょうぶつしようかいしとどけ）」は、建物や施設を新しく使い始めるときに消防署へ提出する書類です！

たとえば、

　・新しくお店をオープンするとき

　・会社を移転して新しく事務所を開設するとき

　・テナントに入って営業を開始するとき

などなど、「火災の予防や安全管理が必要な建物」を使い始めるときは、この届出が必要なんです。

◆ どうして必要なの？

　消防署が建物の使い方や用途を事前に把握しておくことで、適切な消防設備が設置されているか、安全に利用されているかを確認できます。

　つまりこれは、お客様やスタッフの命を守るための第一歩！ちょっとした手間かもしれませんが、とても大事なんです。

◆ いつまでに出せばいいの？

　原則として、使用開始の7日前までに提出が必要です！

　「気づいたらもうオープン間近…！」なんてことがないように、早め早めの準備が大切です。

◆ どこに提出するの？

　使用する建物の所在地を管轄する消防署に提出します。
　最近では、自治体によってはオンライン申請ができるところもあります。

◆ 何を準備すればいい？

　基本的には、

　・防火対象物使用開始届（所定の様式）

　・建物の図面（配置図・平面図など）

　・施設の使用予定日　など

　必要な書類や提出方法は、地域によって若干異なる場合もあるので、必ず事前に消防署へ確認しましょう！

◆ まとめ

　「防火対象物使用開始届」は、安心・安全な施設運営のための第一ステップ！

　難しそうに見えるかもしれませんが、消防署の方も丁寧に教えてくれるので、安心してください。

■「防火対象物使用開始届」ってなに？初めての届け出もこれで安心！

　テナントの賃貸借契約を契約する際、各種提出書類や費用など、注意すべき複数の要素があります。契約後のトラブルにならないよう、要点を押さえておきましょう。

　契約時には重要事項説明と賃貸借契約書の内容に齟齬や記述漏れがないか確認しましょう。特に特約事項の内容には打ち合わせた決め事を細かく記載しているので、特に注意深く確認が必要です。

　賃貸借契約には、「普通建物賃貸借契約」「定期建物賃貸借契約」の種類があります。契約の種類によって契約期間や更新時の注意点が異なるため、契約形態を明らかにすることが大切です。

　「普通建物賃貸借契約」とは、契約期間の満了時に自動で契約が更新される一般的な契約形態です。契約更新・再契約手続きの手間を省けるため、中長期的なビジネス展開に向いています。

　「定期建物賃貸借契約」は、満了日を迎えると自動的に契約が終了する契約形態です。そのため借主様は『契約満了時に終了・退去するか』について貸主様との間で新しい条件に合意したうえで再契約を結ぶ必要があります。中長期的なビジネス展開を行う場合にはしっかりとした事業計画を基に確認していきましょう。

一般的にテナント契約で必要な費用は次の通りです。

　・敷金（保証金）：貸主様に預け入れる費用（賃料の●ヶ月分が目安）

　・礼金：貸主に返還義務はない。一般的に賃料の1〜2ヶ月分が相場。

　　　　　契約する物件によっては、礼金が発生しない場合もある。

　・共益費・管理費：全体的な管理・共用スペースを管理するための費用

　・各種保険料：テナント契約時に加入する保証・保険の費用

　・仲介手数料：不動産会社に支払う費用（賃料の1ヶ月分＋消費税）

　テナント契約に必要な費用は、不動産会社や物件によって異なります。把握漏れによって費用が予算を超えることがないよう、あらかじめ確認しておきましょう。

●契約前の物件の状態を確認しておく

　テナント物件には「スケルトン物件」と「居抜物件」の種類があります。原状回復の要件を満たすためにも、契約前の物件の状態をよく確認しておきましょう。

「スケルトン物件」

スケルトンは「骨組み」を指す言葉です。そこから転じてスケルトン物件は、柱・床・壁・梁などの建物を支える基礎的な部分のみの状態を指します。

退去時のスケルトン物件の原状回復については、原則としてスケルトンの状態にして返却します。ただ、貸主様や次の借主様から同意を得ることができれば、居抜きの状態で返却することも相談できる場合があります。

「居抜き物件」

前のテナントが使用していた設備や内装を、そのまま引き継ぐ形態を居抜き物件といいます。前のテナントの備品を譲り受けている（造作譲渡）状態であることから、退去する際は譲り受けた物すべてを撤去するのが一般的です。

●敷金・保証金の返却について確認する

　敷金・保証金は原則として、契約入居期間に応じて、また、原状回復費用や未払賃料などを差し引いた金額が返金されます。

　そのため、原状回復や滞納などによって大幅に減らされることもあります。場合によっては、返還されるどころか、追加で費用を請求されることも考えられます。

　トラブルに発展しないためにも、どの程度の規模で原状回復を行い、敷金・保証金がいくら返却されるのかあらかじめ確認しておきましょう。

　また、契約によっては特約に敷金償却（敷引き）が指定されているケースもあります。

●設備や造作の修理・修繕はどちらが行うのか

　一般的にテナントの造作（入居してから取り付けた物で取り外し可能な物）は借主様がメンテナンスや修理を行います。エアコンが前の借主様が残した残置物である場合も、借主様が修理を行うのが原則です。

●雨漏りによる損害はどちらに責任があるのか

　雨漏りによって設備や什器が濡れてしまい、損害が発生した際に貸主様が対応してくれない可能性があります。営業を中止せざるを得ない状況であったため、補償金を要求したものの、貸主様が拒否することも考えられるでしょう。本来であれば、雨漏りによる損害の補償は貸主様が行う義務があります。（契約内容に基づく）

　これらはあくまで一般的な事項ですので、契約時にはトラブルが発生しないように事前にしっかりと確認することが必要です。　

■トラブルを発生させないために

　建物所有を目的とする普通の土地賃貸借契約（普通借地）の場合、賃貸借の期間が満了しても、賃貸人に『正当な理由』がなければ更新の拒絶ができないことになっています。『正当な理由』が認められる条件は非常に厳しいので、『賃貸借の期間』を定めたにも関わらず、いつ明け渡してもらえるかわからない契約、ということになってしまっています。これでは、安易に貸すことができません。

　そこで、更新のない定期借地契約の制度が平成４年施行の借地借家法で設けられました。その後にも法改正があり、定期借地契約のパターンも増えています。
　定期借地上のマンションもありますが、店舗など事業用の建物を建てるための『事業用定期借地契約』が多く利用されています。

　定期借地契約を締結することで、賃貸期間が終了すれば明け渡してもらえること（契約の更新がないこと）が賃貸人側からすると最大のメリットとなります。その他のメリットは以下の２点が主なものです。

1.建替えによる契約期間の延長がない
　普通借地契約では、賃借人が契約期間の途中で建物を建替えた場合、契約期間が延長されることがあります。定期借地契約では、契約期間中に建替えがあっても最初に定めた契約期間が満了すれば契約が終了します。

2.建物買取請求権がない
　普通借地契約では、賃借人が契約期間満了で土地を返すときに所有していた建物を賃貸人（地主）へ買取ってもらえるよう請求することも可能です。しかし定期借地契約ではこの建物買取請求に応じなくて済みます。賃借人が建物を収去し土地を更地にして返還することになります。

　なお、事業用定期借地契約は公正証書で契約しなければなりませんので注意が必要です。

　そのほかにも事業用定期借地契約の契約期間は10年以上でなければいけません。30年以上の契約の場合、普通借地契約との違いをはっきりさせるために『存続期間の延長が無いこと』と『建物買取請求権が無いこと』を契約書に定めなければいけません。30年未満の場合と違い、自動的にそのような扱いになるわけではありません。

　細かい部分についても把握したうえで大切に所有されている土地の有効活用を考えてみてはいかがでしょうか。

■事業用定期借地契約で土地を貸す際の注意点